ADVY Immobilier · SCI
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SCI à l'IR ou à l'IS : l'impôt de chaque année contre l'impôt de la revente
À l'impôt sur le revenu, les loyers sont imposés chaque année chez les associés, mais la revente profite des abattements pour durée de détention. À l'impôt sur les sociétés, l'amortissement réduit l'impôt annuel, mais la plus-value est plus forte à la revente. L'IS convient surtout à qui garde longtemps et distribue peu.
Exemple pédagogique
Revente après quinze ans : impôt sur la plus-value à l'IR et à l'IS
Hypothèse : immeuble acquis 300 000 € et revendu 400 000 € après quinze ans révolus. À l'IR : frais d'acquisition au forfait de 7,5 % et travaux au forfait de 15 %. À l'IS : frais d'acquisition passés en charges l'année de l'achat, 6 000 € d'amortissement par an, soit une valeur nette comptable de 210 000 € ; la plus-value est supposée être le seul bénéfice de l'exercice.
| SCI à l'IR : plus-value brute400 000 − 367 500 (300 000 + 22 500 + 45 000) | 32 500 € |
|---|---|
| Impôt sur le revenu à 19 %Après abattement de 60 % : base de 13 000 € | 2 470 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 %Après abattement de 16,5 % : base de 27 137,50 € | 4 667,65 € |
| SCI à l'IR : impôt sur la plus-value | 7 137,65 € |
| SCI à l'IS : plus-value400 000 − 210 000 de valeur nette comptable | 190 000 € |
| SCI à l'IS : impôt sur les sociétés15 % sur 42 500 € (6 375 €), puis 25 % sur 147 500 € (36 875 €) | 43 250 € |
| Si le solde est distribuéPrélèvement forfaitaire de 31,4 % sur 146 750 € | 46 079,50 € |
| SCI à l'IS : total en cas de distribution43 250 + 46 079,50 | 89 329,50 € |
Exemple pédagogique : montants illustratifs, sans lien avec un dossier réel. Pendant les quinze années, la SCI à l'IS a payé moins d'impôt. Avec les chiffres de l'exemple annuel de la page SCI (18 000 € de loyers, 8 000 € de charges et d'intérêts, 6 000 € d'amortissement) et des associés imposés à 30 %, l'écart est de 4 120 € par an (4 720 € à l'IR, 600 € à l'IS), soit 61 800 € sur quinze ans à chiffres constants. Le surcoût à la revente est de 36 112,35 € sans distribution et de 82 191,85 € avec. Le taux de 15 % suppose que ses conditions soient remplies.
Photo d'illustration — Caspar Camille Rubin / Unsplash
Une opération immobilière, du compromis au bilan
Acquisition
Qualification, droits de mutation, engagement de revendre
Portage
Financement, frais financiers, trésorerie
Travaux
Coût de revient, TVA, immeuble neuf ou non
Commercialisation
Régime de TVA de la revente, lots, avancement
Bilan
Marge nette, impôt, remontée aux associés
Vos enjeux
Les cinq critères qui départagent l'IR et l'IS
Votre tranche d'imposition
À l'IR, le revenu foncier s'ajoute à vos autres revenus et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux. Plus votre tranche est haute, plus l'impôt annuel pèse.
Distribuer ou capitaliser
À l'IS, l'argent laissé dans la société n'est imposé qu'une fois. Celui que vous sortez en dividendes l'est une seconde fois, à 31,4 % au prélèvement forfaitaire en 2026. Les avances que vous avez faites à la société vous sont remboursées sans impôt.
L'horizon de revente
À l'IR, l'impôt sur la plus-value baisse avec le temps et disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans. À l'IS, il n'existe aucun abattement pour durée de détention.
La transmission
Les deux régimes permettent de donner des parts. À l'IS, l'impôt sur la plus-value de l'immeuble reste dû par la société le jour où elle vend, quel que soit le temps écoulé ; à l'IR, il diminue avec la durée de détention.
La nature de la location
Le choix n'existe que pour la location nue. Une SCI qui loue en meublé ou achète pour revendre de façon habituelle relève en principe de l'impôt sur les sociétés.
Photo d'illustration — Jens Peter Olesen / Unsplash
Par l'expert-comptable
SCI à l'IR ou à l'IS : ce que chaque régime change
Chaque année : revenus fonciers au barème ou bénéfice à 15 % et 25 %
À l'impôt sur le revenu, le résultat de la SCI est un revenu foncier : loyers encaissés, moins les charges payées et les intérêts d'emprunt. L'immeuble ne s'amortit pas, sauf dans le dispositif créé par la loi de finances pour 2026 pour certains logements loués nus sous conditions de loyer, avec un engagement de neuf ans (CGI, art. 31, I, 1°, i et j) ; ces amortissements sont repris dans la plus-value à la revente. Chaque associé est imposé sur sa part, qu'il l'ait perçue ou non, au barème de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Un déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt.
À l'impôt sur les sociétés, la SCI déduit en plus l'amortissement de l'immeuble, hors terrain. Les frais d'acquisition sont, sur option de la société, déduits l'année de l'achat ou ajoutés au coût de l'immeuble et amortis avec lui. Le bénéfice est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 €, sous conditions, puis à 25 %. Les associés ne paient rien tant que la société ne distribue pas. S'ils se versent un dividende, il supporte 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026, ou le barème sur option avec un abattement de 40 %.
À la revente : deux calculs de plus-value
À l'impôt sur le revenu, la vente de l'immeuble relève des plus-values immobilières des particuliers. Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition, au réel ou au forfait de 7,5 %, et des travaux, au réel ou au forfait de 15 % après cinq ans. La plus-value est réduite d'un abattement de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième : l'impôt de 19 % disparaît après 22 ans. Les prélèvements sociaux de 17,2 % suivent un barème plus lent et disparaissent après 30 ans. Une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
À l'impôt sur les sociétés, la plus-value est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déduits. Elle s'ajoute au bénéfice de l'exercice, sans abattement pour durée de détention. Plus la société a amorti, plus la plus-value est élevée. Et si les associés veulent récupérer le prix, la distribution est imposée à son tour.
L'option pour l'IS : délai, renonciation, irrévocabilité
Une SCI qui loue nu est à l'impôt sur le revenu par défaut. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés : l'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société veut y être soumise. Pour une SCI nouvelle, l'option peut être exercée dès la formalité de création, ou notifiée au service des impôts avant la fin du troisième mois du premier exercice. Une simple mention dans les statuts ne suffit pas.
La société peut renoncer à l'option jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Si elle ne le fait pas dans ce délai, l'option devient irrévocable (CGI, art. 239). Le passage d'un régime à l'autre a des conséquences fiscales propres, qui se chiffrent avant de décider. Une société qui a renoncé à l'option ne peut plus opter de nouveau.
Les cas où le choix est imposé
Une société civile qui exerce une activité commerciale est passible de l'impôt sur les sociétés, sans option (CGI, art. 206, 2). C'est le cas de la SCI qui loue des locaux meublés de façon habituelle, sauf si ses recettes commerciales restent sous 10 % de ses recettes totales, et de celle qui achète pour revendre de façon habituelle.
Lorsqu'une société à l'impôt sur les sociétés est associée d'une SCI à l'impôt sur le revenu, sa part de résultat se calcule selon les règles des bénéfices des entreprises, amortissement compris (CGI, art. 238 bis K). Une holding peut donc détenir une SCI restée à l'impôt sur le revenu, avec deux calculs de résultat à tenir.
Comment décider
L'impôt sur le revenu convient plutôt à un bien que l'on compte revendre, à une famille dont les associés sont peu imposés, ou à un projet avec de gros travaux déductibles. L'impôt sur les sociétés convient plutôt à un bien gardé très longtemps, à des associés fortement imposés qui n'ont pas besoin des loyers, ou à un patrimoine que l'on veut faire grossir en réinvestissant dans la société.
Ces repères ne remplacent pas le calcul. Le cabinet chiffre les deux régimes sur votre plan de financement, année par année, puis à la revente, avec et sans distribution.
L'accompagnement ADVY
Ce que fait le cabinet avant et après le choix
Simulation sur la durée du projet
Impôt annuel et impôt de sortie sous chaque régime, à partir du prix, de l'emprunt, des loyers, de votre tranche d'imposition et de votre horizon de revente.
Option et formalités
Notification de l'option dans le délai, ou vérification qu'une renonciation est encore possible ; coordination avec votre notaire ou votre avocat pour les statuts.
Comptabilité selon le régime
Déclaration 2072 et revenus fonciers à l'IR ; comptabilité, plan d'amortissement par composants, déclaration 2065 et liasse fiscale à l'IS.
Chiffrage avant une vente
Plus-value et impôt selon que la SCI vend l'immeuble ou que les associés vendent leurs parts, avant de signer.
- Expert-comptable diplômé (D.E.C.)
- Société inscrite au tableau de l'Ordre des experts-comptables
- Un interlocuteur unique
- Tenu au secret professionnel
- À Montpellier et à distance
À Montpellier et partout en France
Le cabinet reçoit au 1350 avenue Albert Einstein, 34000 Montpellier, et travaille à distance avec des professionnels installés ailleurs en France : pièces collectées en ligne, rendez-vous en visioconférence.
Une question sur votre situation ? Parlons-en
Photo d'illustration — Kier in Sight Archives / Unsplash
Questions fréquentes
SCI à l'IR ou à l'IS : vos questions
SCI à l'IR ou à l'IS : laquelle paie le moins d'impôt ?
Aucune des deux dans tous les cas. À l'IS, l'impôt annuel est souvent plus bas, grâce à l'amortissement et au taux de 15 %. À l'IR, l'impôt à la revente est plus bas, grâce aux abattements pour durée de détention. Le résultat dépend de votre tranche d'imposition, de la durée de détention et de votre besoin de percevoir les loyers.
J'achète un immeuble de rapport à deux : SCI à l'IR ou à l'IS ?
Si vous comptez garder l'immeuble longtemps, réinvestir les loyers et que vous êtes tous deux fortement imposés, l'IS mérite d'être chiffré. Si vous envisagez de revendre, ou si vous avez besoin des loyers, l'IR est souvent plus adapté. La réponse se calcule sur votre plan de financement, revente comprise.
L'option d'une SCI pour l'IS est-elle irrévocable ?
Pas tout de suite. La société peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel l'option a été exercée. Passé ce délai sans renonciation, l'option devient irrévocable (CGI, art. 239 ; BOI-IS-CHAMP-40).
Comment est imposée la plus-value d'une SCI à l'IS ?
Elle est égale au prix de vente diminué de la valeur nette comptable de l'immeuble, donc après déduction des amortissements. Elle est imposée à l'impôt sur les sociétés au taux de 25 %, ou de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si les conditions du taux réduit sont remplies, sans abattement pour durée de détention. Si le prix est ensuite distribué aux associés, le dividende est imposé à son tour.
Une SCI à l'IR peut-elle amortir son immeuble ?
En principe non : le revenu foncier se calcule sans amortissement. Deux exceptions. La part de résultat qui revient à un associé soumis à l'impôt sur les sociétés se calcule avec amortissement. Et, depuis la loi de finances pour 2026, certains logements loués nus sous conditions de loyer pendant neuf ans au moins ouvrent droit à une déduction d'amortissement plafonnée, y compris lorsqu'ils sont détenus par une SCI à l'impôt sur le revenu (CGI, art. 31, I, 1°, i et j).
Quel expert-comptable pour choisir entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?
Un expert-comptable qui tient des SCI aux deux régimes et qui chiffre le choix sur toute la durée du projet, revente comprise. ADVY PARTNERS, cabinet d'expertise comptable à Montpellier, réalise cette simulation avant la création, puis tient la comptabilité de la SCI, au 1350 avenue Albert Einstein ou à distance.
Sources
- Associés de sociétés civiles : imposition personnelle à l'impôt sur le revenu, chacun pour sa part de bénéfices — CGI, art. 8, version du 7 mai 2012 (consulté le 11 novembre 2026)
- Sociétés civiles exerçant une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 : passibles de l'impôt sur les sociétés ; option des sociétés civiles pour l'impôt sur les sociétés — CGI, art. 206, 2 et 3, version du 1 juillet 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Société civile qui loue en meublé : activité commerciale, impôt sur les sociétés (CE, 10 juillet 1985, n° 40789) ; tolérance tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales — BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250, 320 et 330, version du 4 juillet 2018 (consulté le 11 novembre 2026)
- Option pour l'impôt sur les sociétés : notification avant la fin du troisième mois de l'exercice ; une mention dans les statuts ne suffit pas ; renonciation possible jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, irrévocable ensuite ; pas de nouvelle option après une renonciation — CGI, art. 239 ; BOI-IS-CHAMP-40, § 135 à 180, version du 23 novembre 2022 (consulté le 11 novembre 2026)
- Impôt sur les sociétés : taux normal de 25 % ; taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés dont le chiffre d'affaires n'excède pas 10 millions d'euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques — CGI, art. 219, version du 21 février 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Dividendes perçus en 2026 : impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 %, ou barème sur option avec abattement de 40 % ; prélèvements sociaux de 18,6 % — CGI, art. 200 A ; service-public.gouv.fr, fiche F2329, version du 30 juin 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus du patrimoine et de placement, dont les revenus de location meublée non professionnelle ; 17,2 % maintenus sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières — Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12 ; code de la sécurité sociale, art. L. 136-8, version du 31 décembre 2025 (consulté le 11 novembre 2026)
- Déficit foncier : imputation sur le revenu global limitée à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt ; excédent reportable dix ans sur les revenus fonciers — CGI, art. 156, I, 3° ; service-public.gouv.fr, fiche F1991, version du 1 juillet 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Plus-values immobilières des particuliers : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e pour l'impôt sur le revenu (exonération après 22 ans) ; 1,65 %, 1,60 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans) — CGI, art. 150 U et 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70, version du 18 juillet 2023 (consulté le 11 novembre 2026)
- Plus-value immobilière : impôt sur le revenu de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, taxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable — CGI, art. 200 B et 1609 nonies G ; service-public.gouv.fr, fiche F10864, version du 15 avril 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Prix d'acquisition : frais d'acquisition au forfait de 7,5 %, travaux au forfait de 15 % après cinq ans (II) ; minoration du prix d'acquisition des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, sauf amortissements de travaux déjà exclus et sauf résidences étudiantes, seniors et établissements médico-sociaux ou de soins de longue durée (III) — CGI, art. 150 VB, II et III, version du 21 février 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Société à l'impôt sur les sociétés : le régime des plus-values à long terme ne s'applique pas à la cession d'un immeuble ; la plus-value est comprise dans le résultat imposé au taux normal — CGI, art. 219, I, a quater, version du 21 février 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Frais d'acquisition d'une immobilisation (droits de mutation, honoraires, frais d'acte) : sur option irrévocable de l'entreprise, déduits en charges ou incorporés au coût de l'immobilisation — BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140 à 170 ; CGI, ann. III, art. 38 quinquies, version du 9 janvier 2019 (consulté le 11 novembre 2026)
- Revenus fonciers : déduction au titre de l'amortissement créée par la loi de finances pour 2026 pour certains logements loués nus sous conditions de loyer, avec un engagement de location de neuf ans — CGI, art. 31, I, 1°, i et j ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47, version du 21 février 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Parts de SCI détenues par une société à l'impôt sur les sociétés : la quote-part de résultat se calcule selon les règles de l'associé — CGI, art. 238 bis K, version du 1 janvier 2016 (consulté le 11 novembre 2026)
Contenu publié sous la responsabilité d'ADVY PARTNERS, société d'expertise comptable. Mis à jour le 11 novembre 2026.
Information générale, à jour des règles en vigueur au 11 novembre 2026, ne constituant pas un conseil personnalisé. Toute décision suppose l'analyse de votre situation par un expert-comptable.
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