Meublé de tourisme : impôt, cotisations et TVA en 2026

Le meublé de tourisme est un logement meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois (code du tourisme, art. L. 324-1-1). Sur le plan fiscal, l'article 50-0 du CGI distingue deux cas. Le meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement de 30 %. Le meublé de tourisme classé et la chambre d'hôtes relèvent du micro-BIC jusqu'à 83 600 €, avec un abattement de 50 %, comme la location meublée d'habitation classique.

L'abattement supplémentaire qui existait pour les meublés classés situés en zone rurale ne figure plus dans le texte. Le régime réel s'impose lorsque le seuil est dépassé deux années de suite ; il peut aussi être choisi sur option. Un loueur qui encaisse 20 000 € par an avec un bien non classé sort donc du micro-BIC après deux années de dépassement, alors qu'il y resterait avec un bien classé.

• LMNP : micro-BIC ou réel

Au réel, le loueur déduit ses charges effectives : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, ménage, linge, commissions des plateformes, honoraires de conciergerie. Il amortit le bien, hors terrain, le mobilier et les travaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il se déduit dans la limite des recettes diminuées des autres charges (CGI, art. 39 C), et l'excédent se reporte.

En courte durée, les charges sont en général plus élevées qu'en location à l'année. Le réel est donc souvent plus favorable que l'abattement de 30 % du non classé. Il a une contrepartie : pour un loueur non professionnel, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value à la revente. La comparaison se fait sur toute la durée de détention.

• LMNP : le régime réel en détail
• Plus-value à la revente d'un LMNP

Jusqu'à 23 000 € de recettes annuelles, le loueur ne paie pas de cotisations sociales : son bénéfice supporte les prélèvements sociaux, au taux global de 18,6 % pour les revenus de location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Au-delà de 23 000 €, la location de courte durée entraîne l'affiliation à la sécurité sociale et le paiement de cotisations (code de la sécurité sociale, art. L. 611-1, 6°).

Le régime dépend du classement. En 2026, le loueur d'un meublé non classé qui dépasse 23 000 € relève du régime des travailleurs indépendants : il est au réel et cotise sur son bénéfice. Le loueur d'un meublé classé peut choisir le régime du micro-entrepreneur ou opter pour le régime général ; au-delà de 83 600 € de recettes, il relève des travailleurs indépendants. Les conditions de chaque option se vérifient auprès de l'Urssaf avant l'affiliation.

• Loueur en meublé professionnel (LMP)

La location d'un logement meublé est exonérée de TVA. Elle devient taxable dans deux cas. Le premier vise l'hébergement de type hôtelier : séjour de trente nuitées au plus, avec au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle, même non personnalisée (CGI, art. 261 D, 4°, b). Le second vise la location meublée à usage résidentiel assortie d'au moins trois de ces prestations, quelle que soit la durée (b bis). Le taux est alors de 10 %. Le nettoyage et le linge s'apprécient selon la durée du séjour. Pour un séjour court, un ménage fait et du linge fourni avant l'arrivée peuvent suffire, mais pas dans tous les cas : le 12 novembre 2025, le Conseil d'État a annulé la règle des commentaires administratifs du 7 août 2024 qui tenait la condition pour remplie pour tout séjour de moins d'une semaine (n° 498267). Les commentaires en ligne au 11 novembre 2026, publiés le 26 mars 2025, admettent encore que le loueur la considère comme remplie pour un séjour de cinq nuits au plus ; ils n'ont pas été modifiés depuis la décision. La réception peut être assurée à distance, par voie électronique ; une boîte à clés seule, sans accueil proposé, ne suffit pas (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 80 à 100).

Le loueur taxable reste dispensé de facturer la TVA tant que son chiffre d'affaires ne dépasse pas la franchise en base (dispense de TVA sous un seuil de chiffre d'affaires), soit 85 000 € pour les prestations d'hébergement en 2026. S'il la facture, il peut déduire la TVA de ses dépenses, dans les conditions de droit commun. À compter du 1er janvier 2027, ces règles seront reprises, sans changement de fond, dans le code des impositions sur les biens et services : seuls les numéros d'articles changeront.

• TVA immobilière

La loi du 19 novembre 2024 a renforcé le pouvoir des communes. La résidence principale ne peut pas être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an, et la commune peut abaisser ce plafond à 90 jours : c'est le cas à Montpellier (120 jours à Lattes). À Montpellier, tout meublé de tourisme doit porter un numéro d'enregistrement, délivré aujourd'hui par la commune. Un téléservice national est prévu par la loi ; l'administration annonçait sa mise en service pour le quatrième trimestre 2026.

Pour un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur, Montpellier exige une autorisation de changement d'usage. L'autorisation personnelle, sans compensation, est réservée à une personne physique, pour un seul logement par commune et par foyer fiscal et pour quatre ans au plus ; elle est limitée à 770 dans la zone à quota du centre-ville. Le logement doit présenter un diagnostic de performance énergétique classé de A à E. Ces règles se vérifient avant l'achat : elles décident de la possibilité même de louer en courte durée.

• Expert-comptable LMNP à Montpellier

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, limiterait l'amortissement déductible des meublés de tourisme à un taux de 1,5 %, sans pouvoir dépasser 5 000 € par an et par foyer fiscal, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. L'Assemblée nationale a rejeté le projet en première lecture le 4 novembre 2026. Le Sénat l'examine à partir du 20 novembre, avec un vote sur l'ensemble prévu le 9 décembre 2026.

Ce texte n'est pas en vigueur et peut encore changer. Les règles décrites sur cette page sont celles qui s'appliquent au 11 novembre 2026.