ADVY Immobilier · Agences & administrateurs
Une offre d'ADVY PARTNERS, société d'expertise comptable inscrite à l'Ordre.
Expert-comptable de l'agence immobilière : vos honoraires, les fonds de vos mandants
Une agence immobilière manie deux sortes d'argent : le sien, fait de commissions qui ne sont acquises qu'une fois la vente conclue, et celui de ses mandants — dépôts de garantie, loyers encaissés, fonds de copropriété. Le premier fait le résultat ; le second doit être représenté à tout moment, sous le regard du garant financier. La comptabilité d'une agence, d'un administrateur de biens ou d'un syndic tient ces deux mondes séparés, sans jamais les confondre.
Exemple pédagogique
Décomposition d'une commission de transaction
Une vente conclue, une commission encaissée à la signature de l'acte authentique, un négociateur agent commercial rémunéré par rétrocession.
| Commission encaissée TTC | 12 000,00 € |
|---|---|
| TVA collectée12 000 × 20/120, au taux normal de 20 % en 2026 | 2 000,00 € |
| Commission hors taxes | 10 000,00 € |
| Rétrocession au négociateur — 40 % du hors taxesTaux contractuel illustratif ; la TVA qu'il facture, s'il y est soumis, est déductible par l'agence | 4 000,00 € |
| Marge brute d'agence | 6 000,00 € |
| Frais de publicité imputés au mandat | 500,00 € |
| Marge après frais directsSoit 55 % de la commission hors taxes | 5 500,00 € |
Exemple pédagogique : les montants et le taux de rétrocession sont illustratifs et ne correspondent à aucun dossier réel. Les honoraires sont librement fixés et affichés par l'agence ; la rétrocession dépend du contrat de chaque négociateur.
Photo d'illustration — Filip Szalbot / Unsplash
Une opération immobilière, du compromis au bilan
Acquisition
Qualification, droits de mutation, engagement de revendre
Portage
Financement, frais financiers, trésorerie
Travaux
Coût de revient, TVA, immeuble neuf ou non
Commercialisation
Régime de TVA de la revente, lots, avancement
Bilan
Marge nette, impôt, remontée aux associés
Vos enjeux
Les enjeux comptables d'une agence immobilière et d'un syndic
Les fonds des mandants ne sont pas votre trésorerie
Loyers, dépôts de garantie, provisions de copropriété transitent par l'agence sans lui appartenir. Leur comptabilité doit être séparée, rapprochée des comptes bancaires qui les reçoivent et justifiable à tout moment auprès du garant.
Un compromis n'est pas un chiffre d'affaires
La loi Hoguet interdit de percevoir une rémunération avant que l'opération soit effectivement conclue. Tant que les conditions suspensives du compromis sont pendantes, la commission reste une perspective, pas un produit de l'exercice.
Négociateurs : salariés ou agents commerciaux
Salaire et commissions sur bulletin, ou rétrocessions facturées par un mandataire indépendant : le coût, la TVA et les risques ne sont pas les mêmes. Un agent commercial traité comme un salarié peut être requalifié.
Gestion locative et syndic : la reddition de comptes
Le mandataire rend compte de sa gestion. Comptes rendus de gérance, honoraires prélevés, TVA facturée et répartition des charges doivent concorder avec la comptabilité mandants.
Lutte contre le blanchiment : une obligation propre
La transaction immobilière figure parmi les activités assujetties aux obligations de lutte contre le blanchiment ; la location ne l'est qu'au-delà d'un seuil de loyer. Identification des clients, vigilance, déclarations : tout se documente dans les procédures.
Photo d'illustration — Jens Peter Olesen / Unsplash
Par l'expert-comptable
Ce qu'un agent immobilier doit savoir sur ses comptes
Loi Hoguet : la carte, la garantie, l'assurance
Les activités de transaction, de gestion immobilière et de syndic de copropriété ne peuvent être exercées que par le titulaire d'une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou départementale d'Île-de-France. Elle suppose l'aptitude professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle, et mentionne les activités autorisées.
Toute personne habilitée à négocier pour le compte du titulaire doit elle-même justifier d'une compétence professionnelle. Pour l'agence, ces exigences ont une traduction comptable : fonds propres, montant de la garantie adapté aux fonds effectivement détenus, suivi des attestations des collaborateurs. Une ouverture de la gestion locative ou du syndic modifie les fonds détenus : elle se prépare avec le garant avant d'être lancée.
Fonds détenus pour le compte de tiers : la comptabilité mandants
Dès qu'une agence reçoit des sommes qui ne sont ni une rémunération ni des honoraires — dépôts de garantie, loyers, fonds de copropriété — elle doit respecter les conditions fixées par la réglementation : tenue de registres, délivrance de reçus, obligations découlant du mandat. Ces fonds sont suivis dans une comptabilité distincte, mandant par mandant.
Le point de contrôle est le rapprochement : le solde dû à l'ensemble des mandants doit être couvert par la trésorerie des comptes bancaires qui reçoivent ces fonds. Un écart non expliqué est un signal d'alerte pour le garant financier, qui exerce un contrôle des fonds reçus par les intermédiaires qu'il garantit. Le garant peut demander des justificatifs, y compris une attestation de l'expert-comptable.
- Rapprochement bancaire des comptes mandants à chaque arrêté
- Balance des mandants sans solde débiteur injustifié
- Concordance entre registres, reçus et écritures
Quand la commission devient un chiffre d'affaires
La loi de 1970 est nette : aucune rémunération n'est due avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l'engagement des parties. Pour une vente signée sous conditions suspensives, rien n'est dû tant qu'elles ne sont pas réalisées ; en pratique, la plupart des mandats rendent la commission exigible à la signature de l'acte authentique. À la clôture, les compromis dont les conditions sont pendantes ne se comptabilisent pas en produits.
En gestion locative et en syndic, les honoraires suivent le mandat ou le contrat et les prestations effectivement réalisées sur l'exercice ; ils sont prélevés sur les fonds gérés et doivent apparaître dans la reddition de comptes. Dans les trois métiers, les honoraires entrent en principe dans le champ de la TVA, et la facture précise la base et le taux appliqués.
Négociateurs : le statut commande le traitement
Le négociateur salarié perçoit un salaire, souvent variable, soumis aux cotisations sociales et suivi en paie selon la convention collective de l'immobilier. Le négociateur agent commercial est un mandataire indépendant : il facture ses rétrocessions, avec TVA s'il n'est pas en franchise, et gère ses propres cotisations. Pour l'agence, la rétrocession est alors une charge externe, et la TVA facturée est en principe déductible.
Le choix n'est pas qu'une question de coût. Des directives précises, des horaires imposés ou une exclusivité de fait peuvent révéler un lien de subordination et conduire à une requalification en contrat de travail, avec rappel de cotisations. Les contrats, les attestations d'habilitation et la pratique quotidienne doivent concorder, et se revoient à chaque recrutement.
L'accompagnement ADVY
Ce que fait le cabinet pour une agence ou un administrateur de biens
Comptabilité de l'agence
Tenue, comptes annuels, déclarations de TVA, reconnaissance des commissions à la conclusion effective des ventes et suivi des rétrocessions.
Comptabilité mandants
Rapprochements des comptes bancaires dédiés, contrôle des balances mandants et de copropriété, préparation des éléments demandés par le garant financier.
Paie et statut des négociateurs
Bulletins des négociateurs salariés, analyse des contrats d'agents commerciaux, suivi de la convention collective de l'immobilier.
Pilotage et valeur de l'agence
Marge par activité — transaction, gestion, syndic —, prévisionnel, et valorisation du portefeuille de mandats de gestion, à Montpellier comme ailleurs.
- Expert-comptable diplômé (D.E.C.)
- Société inscrite au tableau de l'Ordre des experts-comptables
- Un interlocuteur unique
- Tenu au secret professionnel
- À Montpellier et à distance
À Montpellier et partout en France
Le cabinet reçoit au 1350 avenue Albert Einstein, 34000 Montpellier, et travaille à distance avec des professionnels installés ailleurs en France : pièces collectées en ligne, rendez-vous en visioconférence.
Une question sur votre situation ? Parlons-en
Photo d'illustration — Kier in Sight Archives / Unsplash
Questions fréquentes
Expert-comptable et agence immobilière : vos questions
Quelles conditions pour obtenir la carte professionnelle d'agent immobilier ?
La carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale. Elle suppose de justifier d'une aptitude professionnelle, d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les activités exercées : transaction, gestion immobilière, syndic de copropriété.
L'expert-comptable doit-il fournir une attestation pour la carte professionnelle ?
Cela dépend surtout du garant financier, qui contrôle les fonds reçus par l'agence : il peut demander une attestation d'expert-comptable, par exemple sur la représentation des fonds des mandants. Le cabinet n'atteste alors que ce qu'il a effectivement contrôlé, dans le cadre d'une mission définie par écrit. Les pièces du dossier de carte se vérifient auprès de la CCI.
Quand comptabiliser la commission d'une vente ?
Lorsque l'opération est effectivement conclue et constatée par écrit : la loi Hoguet interdit toute rémunération avant. Pour une vente sous conditions suspensives, rien n'est acquis tant qu'elles ne sont pas réalisées, et le mandat fixe souvent l'exigibilité à l'acte authentique. Un compromis dont les conditions sont pendantes à la clôture ne génère pas de chiffre d'affaires.
Négociateur salarié ou agent commercial : que choisir ?
Le salarié coûte des cotisations patronales mais s'intègre à l'organisation de l'agence. L'agent commercial facture ses rétrocessions et reste indépendant, ce qui exclut tout lien de subordination dans les faits. Le choix se chiffre et se sécurise dans les contrats, avec votre avocat si nécessaire.
Une agence immobilière est-elle soumise aux obligations anti-blanchiment ?
Oui pour l'essentiel : le code monétaire et financier vise les intermédiaires de la loi Hoguet pour leur activité de transaction, la location n'étant visée qu'au-delà d'un seuil de loyer mensuel. Identification et vérification des clients, vigilance sur les opérations, déclaration de soupçon le cas échéant : ces obligations se formalisent dans des procédures internes.
Pouvez-vous reprendre la comptabilité d'une agence en cours d'exercice ?
Oui. Avant d'accepter la mission, le cabinet informe le précédent expert-comptable. La reprise commence par l'état des comptes mandants et leurs rapprochements, puis par la reconnaissance des commissions : ce sont les deux points qui engagent l'agence vis-à-vis de ses clients et de son garant.
Sources
- Activités réglementées, carte professionnelle, garantie financière, assurance, habilitation des collaborateurs, fonds reçus, rémunération après conclusion de l'opération — Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 1er, 3, 4, 5 et 6 (consulté le 21 septembre 2026)
- Contrôle des fonds reçus par les intermédiaires, exercé par les garants financiers — Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 38-1 (consulté le 21 septembre 2026)
- Assujettissement LCB-FT des intermédiaires de la loi Hoguet : transaction ; location seulement à partir de 10 000 € de loyer mensuel — Code monétaire et financier, art. L. 561-2, 8°, version du 5 août 2026 (consulté le 21 septembre 2026)
- Rattachement des prestations de services à l'exercice de leur achèvement — CGI, art. 38, 2 bis, version du 16 février 2025 (consulté le 21 septembre 2026)
- Taux normal de TVA de 20 % (texte applicable jusqu'au transfert au CIBS, reporté au 1er janvier 2027) — CGI, art. 278, version du 1 janvier 2014 (consulté le 21 septembre 2026)
- Obligation du mandataire de rendre compte de sa gestion — Code civil, art. 1993 (consulté le 21 septembre 2026)
- Agent commercial : mandataire indépendant, sans contrat de louage de services — Code de commerce, art. L. 134-1, version du 1 janvier 2023 (consulté le 21 septembre 2026)
Contenu publié sous la responsabilité d'ADVY PARTNERS, société d'expertise comptable. Mis à jour le 21 septembre 2026.
Information générale, à jour des règles en vigueur au 21 septembre 2026, ne constituant pas un conseil personnalisé. Toute décision suppose l'analyse de votre situation par un expert-comptable.
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- Vous décrivez votre situation en quelques lignes.
- Nous vous recontactons sous 24 heures ouvrées pour convenir d'un échange, en visioconférence ou au cabinet.
- Si une mission se dessine, elle fait l'objet d'une lettre de mission préalable.
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