Expert-comptable du marchand de biens : acheter, porter, revendre

Le code général des impôts range dans les bénéfices industriels et commerciaux les profits des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Deux conditions, donc : l'habitude et l'intention spéculative. Cette intention s'apprécie au moment de l'achat, pas à celui de la revente, et l'administration ne la présume plus du seul caractère habituel des opérations depuis le 4 janvier 2017.

Le risque concerne aussi ceux qui ne se déclarent pas marchands de biens. Un particulier qui enchaîne achats et reventes peut voir ses profits imposés dans les bénéfices commerciaux. Une société civile qui se livre à ces opérations devient, en principe, passible de l'impôt sur les sociétés. Durée de détention, travaux, financement court, absence de location : ce faisceau d'indices se regarde avant la deuxième opération, pas pendant un contrôle.

• Structurer ses opérations

L'acquéreur assujetti à la TVA qui prend, dans l'acte, l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans est exonéré des droits et taxes de mutation ; seule reste due, pour un immeuble, une taxe de publicité foncière à taux réduit. Le délai est ramené à deux ans pour les ventes par lots qui déclenchent le droit de préemption des locataires.

Si le bien n'est pas revendu à l'échéance, les droits dont l'acquéreur a été dispensé deviennent exigibles, liquidés au tarif du jour de l'acquisition, avec l'intérêt de retard décompté à partir du premier jour du mois suivant l'expiration du délai. En cas de revente partielle, les droits sont dus à hauteur de la différence entre le prix d'acquisition et le prix des fractions revendues. Avant l'échéance, l'engagement de revendre peut être remplacé par un engagement d'effectuer, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf.

• Ne valent pas revente : la donation, l'apport pur et simple, la fusion par absorption
• Un apport à titre onéreux reste assimilé à une vente

• Promoteur immobilier : l'engagement de construire

Acheté pour être revendu, le bien est inscrit en stock et non en immobilisation : il ne s'amortit pas. Son coût d'entrée comprend le prix et les frais qui s'y rattachent ; le traitement des frais d'acquisition et des frais financiers de portage obéit à des règles précises, qui se fixent dès la première opération et s'appliquent ensuite avec constance. À la clôture, un bien dont la valeur de réalisation est inférieure à son coût se déprécie.

La mise en location durable d'un bien en stock est le point sensible. Elle peut faire douter de l'intention de revendre et conduire à traiter le bien comme un élément de patrimoine, avec des conséquences sur le traitement comptable, sur la TVA et sur le régime de l'engagement de revendre. Une location d'attente se documente, et se décide après en avoir mesuré les effets.

• Financement et suivi des opérations

La revente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans par un assujetti est exonérée, sauf option pour la taxation exprimée dans l'acte. Un terrain à bâtir ou un immeuble neuf — y compris un immeuble rendu neuf par des travaux importants sur les fondations, la structure, les façades ou le second œuvre — est taxable. La TVA porte alors sur le prix total ou, pour un terrain à bâtir ou un immeuble ancien avec option, sur la marge si ses conditions sont réunies.

Elles sont strictes. Le bien doit être revendu avec la même qualification qu'à l'achat : le Conseil d'État a exclu la marge, le 2 avril 2024, pour des terrains à bâtir détachés d'une propriété acquise bâtie. Depuis l'arrêt Icade Promotion, repris par le Conseil d'État le 12 mai 2022, l'acquisition doit aussi avoir supporté une TVA non déductible, ou son prix en incorporer une. Un bien acheté à un particulier qui l'avait acquis sans TVA n'y ouvre pas droit. La doctrine administrative, non mise à jour, reste plus large : cet écart s'analyse avant l'acte, pas après.

• TVA immobilière

En nom propre, le bénéfice du marchand de biens est imposé à l'impôt sur le revenu dans les bénéfices industriels et commerciaux et sert d'assiette aux cotisations sociales du travailleur indépendant. En société à l'impôt sur les sociétés, la marge est imposée dans la société, puis distribuée ou réinvestie. Beaucoup de professionnels logent chaque opération dans une société distincte, détenue par une holding.

La banque attend un bilan d'opération crédible, un apport, un calendrier de revente et, souvent, des cautions. Le notaire a besoin de connaître à l'avance l'engagement à porter dans l'acte, l'option éventuelle pour la TVA et la ventilation du prix. Ces éléments se préparent ensemble, avant le compromis.

• Structurer ses opérations
• Financement et suivi des opérations