SCI familiale et démembrement : donner la nue-propriété, conserver l'usufruit

Une SCI détient un ou plusieurs immeubles loués. Les parents en sont associés et gérants. Par un acte de donation, ils transmettent à leurs enfants la nue-propriété de tout ou partie de leurs parts et s'en réservent l'usufruit. Ils continuent de percevoir les bénéfices distribués par la société. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété : l'enfant devient plein propriétaire des parts, et cette réunion ne donne lieu à aucun impôt (CGI, art. 1133).

Donner des parts plutôt que l'immeuble a un intérêt pratique : les parts se donnent par fractions, en plusieurs fois, à plusieurs enfants, sans diviser le bien. Les règles de gestion restent celles des statuts.

• Expert-comptable SCI

Pour le calcul des droits, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème légal, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. L'usufruit vaut 90 % de la pleine propriété avant 21 ans, 80 % avant 31 ans, 70 % avant 41 ans, 60 % avant 51 ans, 50 % avant 61 ans, 40 % avant 71 ans, 30 % avant 81 ans, 20 % avant 91 ans et 10 % au-delà. La nue-propriété vaut le complément.

Un donateur de 55 ans transmet donc une nue-propriété évaluée à 50 % de la valeur des parts ; à 65 ans, 60 % ; à 75 ans, 70 %. Plus la donation est faite tôt, plus la base taxable est faible. Un usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans.

Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € sans droits (CGI, art. 779). Cet abattement se reconstitue : les donations de plus de quinze ans ne sont plus rappelées (CGI, art. 784). Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € de valeur fiscale tous les quinze ans sans droits. Chaque grand-parent dispose en plus d'un abattement de 31 865 € par petit-enfant.

Au-delà de l'abattement, les droits suivent le barème en ligne directe : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 % au-delà de 1 805 677 €. Un don de sommes d'argent de 31 865 € tous les quinze ans, sous conditions d'âge, peut s'ajouter. Le projet de loi de finances pour 2027 contient une mesure temporaire sur les dons de sommes d'argent consentis au premier semestre 2027 ; elle n'est pas votée au 11 novembre 2026. La donation doit être faite à temps : un bien détenu en usufruit par le défunt et en nue-propriété par son héritier est présumé appartenir à la succession si la donation date de moins de trois mois avant le décès (CGI, art. 751).

Le nu-propriétaire et l'usufruitier ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices, où il revient à l'usufruitier. Les statuts ou une convention peuvent confier d'autres votes à l'usufruitier (code civil, art. 1844). La gérance, elle, est organisée par les statuts : les parents peuvent rester gérants.

Sur le plan fiscal, dans une SCI à l'impôt sur le revenu, l'usufruitier est imposé sur la part de bénéfices que lui confère son usufruit : les parents continuent donc de déclarer les revenus fonciers. La répartition des résultats exceptionnels, comme la plus-value de vente de l'immeuble, et celle des déficits méritent une clause expresse dans les statuts.

• SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir

Lorsque les parents ont financé l'achat par des avances à la société, la SCI leur doit ces sommes : c'est leur compte courant d'associé. Cette créance est distincte des parts. Elle n'est pas transmise par la donation des parts et reste dans le patrimoine des parents, sauf donation séparée. Comme toute dette de la société, elle pèse sur la valeur des parts données.

Une SCI qui n'a jamais tenu de comptabilité ne sait pas dire ce qu'elle doit à chacun, ni justifier la valeur retenue dans l'acte. Avant une donation, le cabinet reconstitue les comptes courants et établit une situation de la société à la date choisie.

• Reprise de dossier et rattrapage comptable

La donation de parts se fait par acte notarié, et c'est le notaire qui conseille sur le droit des successions, la réserve des héritiers et les clauses de l'acte. La rédaction ou l'adaptation des statuts relève du notaire ou de l'avocat. L'expert-comptable tient les comptes de la SCI, établit la situation qui sert de base à la valeur des parts, chiffre les options et assure le suivi après la donation : répartition du résultat entre usufruitiers et nus-propriétaires, déclaration 2072, assemblée annuelle. La donation doit emporter un dessaisissement réel du donateur : ce point se règle avec le notaire, dans l'acte et dans les statuts.