Expert-comptable LMNP : le régime réel, composant par composant

Au micro-BIC, l'administration applique aux recettes un abattement forfaitaire ; aucune charge réelle n'est déduite, aucun amortissement n'est pratiqué. Au réel, le résultat se calcule sur les loyers, diminués des charges effectivement supportées — intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, entretien — et de l'amortissement. L'option se formule au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente, puis se reconduit tacitement.

Le choix se démontre sur vos chiffres : prix d'acquisition et part du terrain, montant emprunté, loyers attendus, charges, horizon de revente. Le réel impose une comptabilité et une liasse, et ses amortissements pèseront sur la plus-value : c'est l'ensemble de la détention qu'il faut comparer, pas la seule première année.

• Investisseur immobilier professionnel

Le terrain d'assiette n'est pas amortissable : il appartient au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler au bilan la valeur de l'immeuble et celle du terrain. Le bâti se décompose ensuite en composants, chacun amorti sur sa durée d'utilisation ; le mobilier et les travaux suivent leur propre plan. Une ventilation documentée résiste à un contrôle ; une ventilation forfaitaire, sans justification, s'expose à être rectifiée.

L'article 39 C limite l'amortissement déductible au montant des loyers acquis diminué des autres charges afférentes au bien. L'amortissement ainsi écarté n'est pas perdu : régulièrement comptabilisé, il peut être déduit des résultats des exercices suivants, dans la même limite. Ce report se suit ligne à ligne, dans une annexe tenue d'une année sur l'autre ; c'est lui qui se perd le plus souvent lors d'un changement de comptable.

• Structurer ses opérations

Au réel simplifié, le loueur dépose chaque année, par voie dématérialisée, une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes 2033-A à 2033-G — bilan, compte de résultat, immobilisations, amortissements, déficits — puis reporte le résultat sur sa déclaration de revenus n° 2042 C PRO. La déclaration des loyers DECLOYER vise les locaux professionnels et commerciaux : elle ne concerne pas, en principe, un logement meublé d'habitation.

En amont, le début d'activité se déclare sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours, pour obtenir un numéro Siret. La location meublée d'habitation est en principe exonérée de TVA ; elle devient taxable lorsqu'elle s'accompagne d'au moins trois des quatre prestations prévues par la loi : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison, réception de la clientèle. Un déficit non professionnel ne s'impute que sur des revenus de même nature, pendant dix ans.

• TVA immobilière

Le loueur non professionnel relève, à la revente, du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, l'article 150 VB du code général des impôts minore le prix d'acquisition du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C. Le texte ne distingue pas selon l'année de déduction : les amortissements déduits avant 2025 sont également visés.

Trois nuances. Le texte vise les amortissements admis en déduction ; le sort des amortissements seulement reportés au titre de l'article 39 C, non encore déduits à la date de la cession, reste à confirmer. Il écarte aussi, par renvoi aux règles de majoration du prix pour travaux, certains amortissements afférents à des dépenses de travaux : la portée de cette exception s'examine au cas par cas. Enfin, la minoration ne s'applique pas aux logements situés dans certaines résidences : étudiants, personnes âgées ou handicapées, soins de longue durée.

• Marchand de biens : acheter pour revendre

La location devient professionnelle lorsque les recettes du foyer dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus d'activité. Les déficits s'imputent alors sur le revenu global, et la plus-value relève du régime professionnel, avec une exonération possible sous conditions de durée d'activité et de recettes (CGI, art. 151 septies). Au-delà de 23 000 € de recettes, la location meublée professionnelle donne lieu à cotisations sociales ; pour un meublé de tourisme, elles sont dues dès que les recettes dépassent ce seuil.

Loger la location dans une société civile n'est pas neutre : louer des locaux d'habitation meublés est une activité commerciale au sens fiscal, et la société civile qui l'exerce devient, en principe, passible de l'impôt sur les sociétés. La SCI à l'IS amortit le bien, mais sa plus-value tient compte des amortissements déduits, sans abattement pour durée de détention, et le résultat distribué est imposé une seconde fois chez l'associé. Le choix se chiffre sur votre horizon, avec votre notaire pour les statuts.

• Créer une holding