Expert-comptable LMNP à Montpellier : le réel, avec les règles locales

Sur la commune de Montpellier, le loyer hors charges d'un logement loué en résidence principale ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de son secteur, fixé par arrêté du préfet de l'Hérault. L'arrêté du 9 juin 2026 s'applique du 1er juillet au 23 novembre 2026 et prévoit une majoration pour les locations meublées ; la suite dépend de la loi de prolongation en discussion.

Pour le comptable, ce plafond compte : il fixe les recettes, donc la limite de déduction de l'amortissement au titre de l'article 39 C. Un prévisionnel bâti sur un loyer supérieur au plafond surestime la rentabilité et sous-estime la part d'amortissement qui sera reportée.

• LMNP : le régime réel en détail

Un studio loué en direct à un étudiant relève du régime commun : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value des particuliers. Un logement situé dans une résidence universitaire ou une résidence-services au sens des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation échappe à cette minoration, à condition que la résidence soit destinée à l'accueil exclusif d'étudiants, de jeunes de moins de trente ans en formation ou en stage, d'alternants ou de personnes de plus de 65 ans. L'appellation commerciale de la résidence ne suffit pas : c'est son statut qui compte.

L'écart peut être important après de longues années d'amortissement ; au-delà de 22 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux restent en jeu, jusqu'à l'exonération totale à 30 ans. Il se chiffre avant l'achat et se vérifie sur les documents de la résidence (qualification au regard du code de la construction et de l'habitation, public exclusivement accueilli) et sur le bail commercial conclu avec l'exploitant.

• Investisseur immobilier professionnel

Louer sa résidence principale en courte durée reste dispensé d'autorisation, dans la limite du nombre de jours fixé par la commune. Pour une résidence secondaire ou un investissement, le règlement de Montpellier Méditerranée Métropole impose une autorisation de changement d'usage. À titre personnel et sans compensation, elle est réservée au propriétaire personne physique, pour un seul logement par commune et par foyer fiscal, pour quatre ans au plus, sans reconduction, à Montpellier (trois ans renouvelables une fois à Lattes). Le logement doit avoir un DPE classé de A à E et le règlement de copropriété doit permettre l'activité. Une société ne peut pas en bénéficier, pas plus qu'un bien dont une partie des droits (indivision, démembrement) appartient à une société.

Dans la zone à quota du centre-ville de Montpellier, dont le périmètre figure en annexe du règlement, ces autorisations sont limitées à 770. Une fois le plafond atteint, la demande passe par une liste d'attente, ou par le régime avec compensation, qui suppose de transformer en logement un autre local de la commune. Le logement doit aussi porter un numéro d'enregistrement. Côté fiscal, le meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC avec un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes ; au-delà, le réel s'applique d'office. Un meublé de tourisme classé conserve l'abattement de 50 % jusqu'à 83 600 €. L'écart entre micro-BIC et réel se calcule bien par bien.

• TVA immobilière

Le premier échange sert à qualifier le dossier : nombre de biens, mode de location, emprunt, date de mise en location, éventuel ancien comptable. Le cabinet propose ensuite un forfait annuel, défini dans la lettre de mission avant tout démarrage. La comptabilité est tenue sur Pennylane, la liasse est contrôlée par l'expert-comptable avant télétransmission.

Les rendez-vous ont lieu au 1350 avenue Albert Einstein, à Montpellier, ou en visioconférence pour les investisseurs qui achètent à Montpellier ou dans la métropole sans y habiter.

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