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LMNP ou SCI : ce que changent l'achat à plusieurs et la revente
Le LMNP convient à qui achète en son nom, seul ou en couple : amortissement au réel, plus-value des particuliers à la revente. Une SCI qui loue en meublé passe à l'impôt sur les sociétés : plus-value sans abattement, dividendes imposés. En famille, reste la SARL de famille.
Exemple pédagogique
Revente après dix ans : LMNP au réel et SCI à l'IS
Hypothèse : appartement acquis 200 000 € hors frais, loué meublé, revendu 240 000 € après dix ans révolus, 40 000 € d'amortissements de l'immeuble déduits dans les deux cas. LMNP : frais d'acquisition au forfait de 7,5 % ; forfait de 15 % pour travaux non retenu, pour isoler l'effet des amortissements. SCI à l'IS : frais d'acquisition passés en charges, plus-value supposée seul bénéfice de l'exercice, taux de 15 % applicable.
| LMNP : plus-value brute240 000 − (200 000 + 15 000 − 40 000) | 65 000 € |
|---|---|
| LMNP : impôt et prélèvements sociaux19 % sur 45 500 € et 17,2 % sur 59 637,50 €, après abattements pour dix ans | 18 902,65 € |
| SCI à l'IS : plus-value240 000 − 160 000 de valeur nette comptable | 80 000 € |
| SCI à l'IS : impôt sur les sociétés15 % sur 42 500 € (6 375 €), puis 25 % sur 37 500 € (9 375 €) | 15 750 € |
| Si le solde est distribuéPrélèvement forfaitaire de 31,4 % sur 64 250 € | 20 174,50 € |
| SCI à l'IS : total en cas de distribution15 750 + 20 174,50 | 35 924,50 € |
Exemple pédagogique : montants illustratifs, sans lien avec un dossier réel. La comparaison porte sur la seule revente et retient, par simplicité, le même amortissement dans les deux cas. En pratique, la société, qui n'est pas limitée par l'article 39 C, déduit davantage chaque année : sa plus-value de sortie en est d'autant plus élevée. Ses associés récupèrent d'abord, sans impôt, les avances qu'ils lui ont faites ; au-delà, toute sortie d'argent est une distribution imposée.
Photo d'illustration — Aquilion Property / Unsplash
Une opération immobilière, du compromis au bilan
Acquisition
Qualification, droits de mutation, engagement de revendre
Portage
Financement, frais financiers, trésorerie
Travaux
Coût de revient, TVA, immeuble neuf ou non
Commercialisation
Régime de TVA de la revente, lots, avancement
Bilan
Marge nette, impôt, remontée aux associés
Vos enjeux
Les questions à se poser avant de choisir
Achetez-vous seul ou à plusieurs ?
Le LMNP est un régime de personne physique. À deux hors couple, ou en famille, il faut une indivision ou une société, et toutes les sociétés ne permettent pas de louer en meublé sans impôt sur les sociétés.
Avez-vous besoin des loyers ?
En LMNP, le loyer encaissé est à vous. En société à l'impôt sur les sociétés, il appartient à la société : le sortir en dividendes coûte 31,4 % au prélèvement forfaitaire en 2026. Les avances que vous avez faites à la société vous sont remboursées sans impôt.
Comptez-vous revendre ?
Le LMNP garde les abattements pour durée de détention, malgré la réintégration des amortissements. La société à l'impôt sur les sociétés n'en a aucun.
Voulez-vous transmettre ?
Des parts de société se donnent par fractions, en pleine propriété ou en nue-propriété. Un appartement détenu en direct se partage moins facilement.
Photo d'illustration — Jens Peter Olesen / Unsplash
Par l'expert-comptable
LMNP, SCI à l'IS, SARL de famille : ce que chaque formule change
Une SCI qui loue en meublé change de régime fiscal
Louer des locaux meublés est une activité commerciale au sens fiscal. La société civile qui l'exerce de façon habituelle est passible de l'impôt sur les sociétés, même si ses statuts prévoient l'impôt sur le revenu. L'administration ne remet pas en cause le régime tant que les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales.
Il n'existe donc pas de « SCI en LMNP ». Comparer le LMNP et la SCI revient à comparer une détention en nom propre, imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux, et une société imposée à l'impôt sur les sociétés. La SCI qui loue nu à l'impôt sur le revenu est un troisième cas, en principe sans amortissement.
Pendant la location : deux façons d'amortir
Le loueur en meublé non professionnel au régime réel déduit ses charges et amortit l'immeuble, hors terrain, ainsi que le mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est limité aux loyers diminués des autres charges, et l'excédent se reporte (CGI, art. 39 C). Le bénéfice, lorsqu'il y en a un, est imposé au barème de l'impôt sur le revenu et à 18,6 % de prélèvements sociaux.
La SCI à l'impôt sur les sociétés amortit de la même façon, sans cette limite : elle peut constater un déficit, reportable sur ses bénéfices futurs. Son bénéfice est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 €, sous conditions, puis à 25 %. Tant qu'elle rembourse son emprunt et ne distribue rien, les associés ne paient pas d'impôt personnel. En contrepartie, elle supporte les obligations d'une société : comptabilité complète, liasse, assemblée annuelle.
À la revente : l'écart se creuse
En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition, mais les abattements pour durée de détention demeurent : l'impôt de 19 % disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux de 17,2 % après 30 ans.
En SCI à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est égale au prix de vente moins la valeur nette comptable. Elle s'ajoute au bénéfice, sans abattement, quelle que soit la durée de détention. Si les associés veulent ensuite disposer du prix de vente, la distribution est imposée à son tour. Plus l'horizon de revente est proche et plus les associés ont besoin de l'argent, plus l'écart joue en faveur du LMNP.
À plusieurs : indivision ou SARL de famille
Deux personnes peuvent louer en meublé en indivision. Selon l'administration, l'indivision ne peut pas bénéficier du micro-BIC, sauf exception entre époux : elle relève du régime réel, et chacun est imposé sur sa quote-part. L'indivision reste fragile en cas de mésentente ou de décès. La SARL de famille est l'alternative : une SARL constituée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS peut opter pour le régime des sociétés de personnes (CGI, art. 239 bis AA) : le résultat est alors imposé chez les associés, pas dans la société. La location meublée y est admise.
Chaque associé est alors imposé sur sa part de résultat comme un loueur en meublé, et la qualité de loueur professionnel ou non professionnel s'apprécie pour chacun. La société tient une comptabilité commerciale, dépose une déclaration n° 2031 avec sa liasse et approuve ses comptes chaque année. L'amortissement reste limité par l'article 39 C. Le régime social du gérant associé se vérifie avant la création. Les statuts se rédigent avec un avocat ou un notaire ; le cabinet chiffre la formule et tient les comptes.
Transmission : l'avantage des parts
Des parts se donnent progressivement, en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans, et se démembrent : les parents gardent l'usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété. Un appartement détenu en LMNP peut aussi être donné, en pleine propriété ou en nue-propriété, mais il se fractionne moins facilement que des parts.
Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue nu reste l'outil le plus simple pour transmettre un patrimoine locatif. Elle ne permet pas de louer en meublé.
L'accompagnement ADVY
Ce que fait le cabinet avant l'achat et après
Comparaison avant l'achat
LMNP, SCI à l'impôt sur les sociétés et SARL de famille chiffrés sur votre projet : impôt annuel, trésorerie disponible, revente à dix, quinze et vingt-cinq ans.
Mise en place
Déclaration de début d'activité du loueur, ou coordination avec l'avocat ou le notaire qui rédige les statuts de la société ; options fiscales notifiées dans les délais.
Comptabilité annuelle
Liasse 2031 du loueur en meublé, ou comptabilité et liasse de la société, plan d'amortissement par composants dans les deux cas.
Changement de formule
Chiffrage du coût fiscal d'un apport du bien à une société ou d'une sortie de société, avant toute décision.
- Expert-comptable diplômé (D.E.C.)
- Société inscrite au tableau de l'Ordre des experts-comptables
- Un interlocuteur unique
- Tenu au secret professionnel
- À Montpellier et à distance
À Montpellier et partout en France
Le cabinet reçoit au 1350 avenue Albert Einstein, 34000 Montpellier, et travaille à distance avec des professionnels installés ailleurs en France : pièces collectées en ligne, rendez-vous en visioconférence.
Une question sur votre situation ? Parlons-en
Photo d'illustration — Kier in Sight Archives / Unsplash
Questions fréquentes
LMNP ou SCI : vos questions
LMNP ou SCI : lequel est le plus intéressant fiscalement ?
Pour une personne seule ou un couple qui achète un ou deux biens et envisage de revendre un jour, le LMNP est souvent plus favorable à la revente, grâce aux abattements pour durée de détention ; l'écart se chiffre sur le projet. La SCI à l'impôt sur les sociétés devient pertinente pour un patrimoine conservé longtemps, financé par les loyers et destiné à être transmis.
Peut-on faire du LMNP dans une SCI ?
Non. Le LMNP est un régime de personne physique. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle devient en principe passible de l'impôt sur les sociétés. Seule une part de recettes meublées inférieure à 10 % des recettes totales est tolérée par l'administration.
Nous achetons à deux sans être mariés : LMNP ou SCI ?
Vous pouvez acheter en indivision et louer en meublé. L'indivision relève alors du régime réel et chacun est imposé sur sa quote-part. Si vous voulez une société, la SCI vous conduira à l'impôt sur les sociétés. La SARL de famille, qui permet de louer en meublé à l'impôt sur le revenu, est réservée aux parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS : des concubins n'y ont pas accès.
SARL de famille ou SCI pour louer en meublé ?
La SARL de famille permet de louer en meublé à plusieurs en restant à l'impôt sur le revenu : chaque associé est imposé comme un loueur en meublé, avec la plus-value des particuliers s'il est non professionnel. La SCI qui loue en meublé relève de l'impôt sur les sociétés. La SARL de famille suppose des associés d'une même famille et une comptabilité commerciale.
Puis-je passer mon LMNP dans une SCI plus tard ?
Oui, par une vente ou un apport du bien à la société. L'opération est une cession : elle déclenche la plus-value des particuliers, avec réintégration des amortissements, et, selon sa forme, des droits d'enregistrement. La société qui poursuit la location meublée relève de l'impôt sur les sociétés. L'opération doit répondre à un objectif autre que fiscal ; elle se chiffre avant d'être décidée.
Quel expert-comptable pour choisir entre LMNP et SCI ?
Un expert-comptable qui tient à la fois des loueurs en meublé au réel et des sociétés immobilières, et qui compare les formules sur toute la durée du projet, revente comprise. ADVY PARTNERS, cabinet d'expertise comptable à Montpellier, réalise cette étude avant l'achat, dans le cadre de la mission comptable qu'il assure ensuite, au 1350 avenue Albert Einstein ou à distance.
Sources
- Sociétés civiles exerçant une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 : passibles de l'impôt sur les sociétés ; option des sociétés civiles pour l'impôt sur les sociétés — CGI, art. 206, 2 et 3, version du 1 juillet 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Société civile qui loue en meublé : activité commerciale, impôt sur les sociétés (CE, 10 juillet 1985, n° 40789) ; tolérance tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales — BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250, 320 et 330, version du 4 juillet 2018 (consulté le 11 novembre 2026)
- Limitation de l'amortissement déductible au loyer diminué des autres charges ; report de l'excédent — CGI, art. 39 C, II, version du 1 janvier 2015 (consulté le 11 novembre 2026)
- Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus du patrimoine et de placement, dont les revenus de location meublée non professionnelle ; 17,2 % maintenus sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières — Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12 ; code de la sécurité sociale, art. L. 136-8, version du 31 décembre 2025 (consulté le 11 novembre 2026)
- Impôt sur les sociétés : taux normal de 25 % ; taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés dont le chiffre d'affaires n'excède pas 10 millions d'euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques — CGI, art. 219, version du 21 février 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Dividendes perçus en 2026 : impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 %, ou barème sur option avec abattement de 40 % ; prélèvements sociaux de 18,6 % — CGI, art. 200 A ; service-public.gouv.fr, fiche F2329, version du 30 juin 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Prix d'acquisition : frais d'acquisition au forfait de 7,5 %, travaux au forfait de 15 % après cinq ans (II) ; minoration du prix d'acquisition des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, sauf amortissements de travaux déjà exclus et sauf résidences étudiantes, seniors et établissements médico-sociaux ou de soins de longue durée (III) — CGI, art. 150 VB, II et III, version du 21 février 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Plus-values immobilières des particuliers : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e pour l'impôt sur le revenu (exonération après 22 ans) ; 1,65 %, 1,60 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans) — CGI, art. 150 U et 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70, version du 18 juillet 2023 (consulté le 11 novembre 2026)
- Plus-value immobilière : impôt sur le revenu de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, taxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable — CGI, art. 200 B et 1609 nonies G ; service-public.gouv.fr, fiche F10864, version du 15 avril 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Société à l'impôt sur les sociétés : le régime des plus-values à long terme ne s'applique pas à la cession d'un immeuble ; la plus-value est comprise dans le résultat imposé au taux normal — CGI, art. 219, I, a quater, version du 21 février 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- Sortie du micro-BIC : le régime réel s'applique après deux années consécutives de dépassement du seuil ; chiffre d'affaires ajusté au prorata l'année de création ; indivisions et sociétés de fait exclues du micro-BIC, sauf exception entre époux — BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 30, 35 et 80, version du 19 août 2026 (consulté le 11 novembre 2026)
- SARL de famille : option pour le régime des sociétés de personnes ; la location meublée est éligible ; la qualité de loueur professionnel s'apprécie chez chaque associé — CGI, art. 239 bis AA ; BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 50 et 110, version du 4 juillet 2018 (consulté le 11 novembre 2026)
- Donations : abattement de 100 000 € par parent et par enfant ; rappel des donations de moins de quinze ans — CGI, art. 779 et 784 (consulté le 11 novembre 2026)
Contenu publié sous la responsabilité d'ADVY PARTNERS, société d'expertise comptable. Mis à jour le 11 novembre 2026.
Information générale, à jour des règles en vigueur au 11 novembre 2026, ne constituant pas un conseil personnalisé. Toute décision suppose l'analyse de votre situation par un expert-comptable.
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