Loueur en meublé professionnel : le seuil de 23 000 € et ce qu'il déclenche

La location meublée est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies (CGI, art. 155, IV). Première condition : les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €. Les recettes s'entendent des loyers, charges comprises. Seconde condition : ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer, c'est-à-dire les traitements et salaires, pensions et rentes comprises, les autres bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les rémunérations de gérants et associés de l'article 62.

L'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est plus une condition : elle ne figure plus dans le texte. L'année où la location commence, les recettes sont ramenées à douze mois pour être comparées au seuil. Lorsque la location passe par une société de personnes, comme une SARL de famille, les conditions s'apprécient chez chaque associé.

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Les deux conditions s'apprécient au niveau du foyer fiscal et par année civile. Les recettes meublées des deux conjoints s'additionnent, et se comparent à l'ensemble des revenus d'activité du foyer. Un départ à la retraite ne fait pas disparaître la seconde condition, puisque les pensions comptent. Une baisse de revenus, une période sans emploi ou la mise en location d'un nouveau bien peuvent en revanche faire basculer le foyer.

Le statut peut donc changer d'une année à l'autre, dans les deux sens. Le régime des déficits, celui des plus-values et l'affiliation sociale suivent. La surveillance se fait en fin d'année, sur les chiffres de l'année.

Le loueur non professionnel paie sur son bénéfice 18,6 % de prélèvements sociaux. Le loueur professionnel est affilié à la sécurité sociale des indépendants (code de la sécurité sociale, art. L. 611-1) et paie des cotisations et contributions sociales de travailleur indépendant sur son bénéfice, à la place des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Selon l'Urssaf, le loueur de longue durée dont les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer doit s'affilier ; jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, il peut choisir le régime du micro-entrepreneur.

Pour la location de courte durée à une clientèle de passage, la règle est plus stricte : le seul dépassement de 23 000 € de recettes suffit, même si le foyer a d'autres revenus plus élevés. Le montant des cotisations dépend du bénéfice et du régime retenu ; il se chiffre dossier par dossier. Deux points se vérifient auprès de l'Urssaf avant toute bascule : les cotisations dues lorsque le bénéfice est nul, et celles qui portent sur la plus-value de revente.

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Les déficits tirés de la location meublée exercée à titre professionnel s'imputent sur le revenu global du foyer, sans limitation de montant. C'est l'intérêt du statut les années de gros travaux ou de forte charge d'intérêts. Les déficits du loueur non professionnel, eux, ne s'imputent que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes.

La limite de l'article 39 C continue de s'appliquer au loueur professionnel : l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter le déficit. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges, et l'excédent se reporte. Le déficit imputable sur le revenu global provient donc des charges, pas de l'amortissement.

La vente d'un bien affecté à la location meublée professionnelle et inscrit à l'actif relève des plus-values professionnelles. Pour un bien détenu depuis au moins deux ans, la part de la plus-value qui correspond aux amortissements pratiqués est dite à court terme : elle s'ajoute au bénéfice de l'année. Le surplus est dit à long terme. Avant deux ans, toute la plus-value est à court terme. Deux allégements existent. Après cinq ans d'activité à titre professionnel, la plus-value est exonérée d'impôt en totalité si les recettes ne dépassent pas 90 000 €, et en partie jusqu'à 126 000 € ; les recettes retenues sont la moyenne des deux années civiles précédentes (CGI, art. 151 septies). Par ailleurs, la plus-value à long terme sur l'immeuble bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (CGI, art. 151 septies B).

Les années passées en loueur non professionnel ne comptent pas dans le délai de cinq ans : seules les périodes d'exercice à titre professionnel se cumulent. Une vente l'année où le statut change se chiffre sous les deux régimes.

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Les logements loués meublés sont exonérés d'impôt sur la fortune immobilière, comme actifs professionnels, à deux conditions : le foyer en retire plus de 23 000 € de recettes annuelles, et il en retire plus de 50 % de ses revenus professionnels (CGI, art. 975, V). Pour ce second test, l'administration retient le bénéfice net de la location meublée, pas les recettes.

On peut donc être loueur professionnel pour l'impôt sur le revenu sans être exonéré d'IFI. C'est même fréquent lorsque l'amortissement réduit fortement le bénéfice.