Expert-comptable SCI : à l'IR ou à l'IS, des comptes tenus chaque année

Par défaut, une SCI qui loue des locaux nus n'est pas imposée elle-même : chaque associé est imposé sur sa part du résultat, dans la catégorie des revenus fonciers (CGI, art. 8). La société dépose chaque année une déclaration n° 2072, par voie dématérialisée, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai ; la télétransmission ouvre un délai supplémentaire de quinze jours. Elle y indique le résultat et sa répartition entre les associés, et doit pouvoir en justifier chaque ligne.

L'associé reporte ensuite sa quote-part de revenu net sur sa déclaration de revenus. Il ne relève du micro-foncier pour ses parts de SCI que s'il loue aussi un immeuble nu en direct et si l'ensemble de ses revenus fonciers bruts ne dépasse pas 15 000 €. Un déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsqu'un associé est une société à l'impôt sur les sociétés, sa part de résultat se calcule selon les règles des bénéfices des entreprises (CGI, art. 238 bis K) : la SCI tient alors deux calculs de résultat, l'un en revenus fonciers, l'autre selon les règles des entreprises, et dépose une déclaration n° 2072-C.

• SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir

Une SCI est à l'impôt sur les sociétés sur option, ou de plein droit lorsqu'elle exerce une activité commerciale. Elle dépose alors une déclaration de résultat n° 2065 et une liasse fiscale, avec bilan et compte de résultat. L'immeuble s'amortit par composants, terrain exclu. Le bénéfice est imposé à 25 %, ou à 15 % jusqu'à 42 500 € lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 10 millions d'euros et que le capital est entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

L'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. La société peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option ; passé ce délai, l'option est irrévocable (CGI, art. 239). Les associés ne sont imposés que sur ce que la société leur distribue : au prélèvement forfaitaire, soit 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026, ou au barème sur option. Le remboursement de leur compte courant n'est pas un revenu : l'associé qui a avancé l'apport ou des échéances récupère ces sommes sans impôt, à condition que les avances aient été comptabilisées.

• Foncières et investisseurs professionnels

La location meublée dans une SCI à l'impôt sur le revenu. Louer des locaux meublés est une activité commerciale : la société civile qui le fait est en principe soumise à l'impôt sur les sociétés. L'administration ne soumet pas la société à l'impôt sur les sociétés tant que ses recettes commerciales restent sous 10 % de ses recettes totales. Au-delà, le changement de régime s'impose à la société, avec ses conséquences sur l'imposition des plus-values.

Les comptes courants non suivis. Chaque virement d'un associé à la SCI, chaque échéance payée à sa place, chaque retrait augmente ou réduit ce que la société lui doit. Sans écritures, ces soldes ne se reconstituent qu'à partir des relevés bancaires, année par année. L'assemblée annuelle oubliée est l'autre défaut courant : le rapport du gérant et l'approbation des comptes arrêtent le résultat et sa répartition entre les associés.

• LMNP ou SCI : comment choisir

Beaucoup de SCI familiales ont déposé leurs déclarations 2072 sans tenir de comptabilité. Le jour où un associé veut sortir, où le bien se vend ou une succession s'ouvre, il faut des chiffres. La reprise part de l'acte d'acquisition, des tableaux d'emprunt, des relevés bancaires et des déclarations déposées. Elle reconstitue les comptes courants de chaque associé et un bilan de départ.

Si un expert-comptable suivait déjà la société, le cabinet l'informe avant d'accepter la mission, comme le prévoient les règles de la profession.

• Reprise de dossier et rattrapage comptable

Une SCI familiale sert souvent à transmettre : les parents donnent la nue-propriété des parts et gardent l'usufruit, donc les loyers et la gestion. Les statuts et l'acte de donation relèvent du notaire ; le cabinet chiffre les options et tient les comptes qui rendront la valeur des parts justifiable.

Une SCI peut aussi être détenue par une holding. Un point à connaître : la gestion par une société de son propre patrimoine immobilier n'est pas un réinvestissement admis pour conserver le report d'imposition d'un apport-cession. Depuis la loi de finances pour 2026, cette exclusion vise expressément la location meublée ou équipée, même lorsqu'elle a un caractère commercial.

• SCI familiale et démembrement
• Apport-cession (article 150-0 B ter)

Le temps passé sur une SCI dépend de quatre éléments : le régime fiscal (une SCI à l'impôt sur les sociétés demande une comptabilité complète et une liasse), le nombre de biens et de baux, l'existence de TVA sur les loyers, et l'état du dossier à la reprise. ADVY PARTNERS propose un forfait annuel, arrêté dans la lettre de mission après un court échange. Les travaux exceptionnels, comme le rattrapage d'exercices ou un calcul de plus-value, sont chiffrés à part.