Plus-value immobilière : les abattements, mode d'emploi

La plus-value immobilière des particuliers est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, chacun corrigé. Le prix de cession est diminué des frais supportés par le vendeur, comme les diagnostics obligatoires. Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition — au réel sur justificatifs, ou par un forfait de 7,5 % du prix d'achat — et des dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par des entreprises, sur factures. Point souvent ignoré : si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, le vendeur peut appliquer un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition, sans avoir à produire la moindre facture et même s'il n'a réalisé aucuns travaux. Pour un bien acheté 200 000 €, ce sont 30 000 € qui viennent mécaniquement réduire la plus-value imposable.

La plus-value nette est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements. Ces deux impositions suivent des calendriers d'abattement distincts. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année de détention, puis de 4 % la vingt-deuxième : l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an au-delà, pour une exonération totale après 30 ans. Entre 22 et 30 ans de détention, un vendeur ne paie donc plus d'impôt sur le revenu mais reste redevable de prélèvements sociaux dégressifs.

Plusieurs exonérations effacent entièrement l'imposition. La première et la plus large : la cession de la résidence principale, exonérée sans condition de durée, à condition que le bien soit effectivement la résidence habituelle du vendeur au jour de la vente ou dans un délai raisonnable après son déménagement. La cession d'un bien dont le prix n'excède pas 15 000 € est également exonérée. Les vendeurs titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité peuvent, sous conditions de ressources, bénéficier d'une exonération spécifique. Enfin, le vendeur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes peut être exonéré lors de la première cession d'un logement, s'il remploie le prix dans l'acquisition de sa résidence principale dans les vingt-quatre mois. Chacun de ces régimes a des conditions précises qu'il faut valider avant de signer le compromis.

Les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € supportent une surtaxe progressive, dont le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant. Elle s'ajoute aux 36,2 % et peut peser lourd sur les ventes de biens détenus depuis peu. En pratique, c'est le notaire qui calcule, déclare et prélève l'impôt sur la plus-value au moment de la vente : le vendeur n'a pas de démarche déclarative immédiate, mais doit reporter la plus-value sur sa déclaration de revenus de l'année suivante. L'anticipation reste essentielle : rassembler les factures de travaux, vérifier la date exacte d'acquisition — qui fait courir les abattements —, et comparer le calcul au réel avec les forfaits. Quelques mois de détention supplémentaires ou un forfait bien appliqué peuvent modifier sensiblement le résultat.