SCI à l'IS : amortir l'immeuble, composant par composant

C'est l'avantage central du régime : une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés déduit chaque année de ses loyers une dotation aux amortissements représentant la dépréciation comptable de l'immeuble. Concrètement, une part importante des loyers encaissés échappe à l'imposition pendant toute la durée d'amortissement, là où une SCI à l'IR impose les loyers nets de charges sans aucune déduction pour la valeur de l'immeuble. Le résultat imposable d'une SCI à l'IS en phase de détention est ainsi souvent faible, voire nul, et l'impôt dû relève du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital), puis du taux normal de 25 %. Cet avantage de trésorerie a une contrepartie différée, examinée plus loin : le traitement de la revente.

Première règle, incontournable : le terrain ne s'amortit pas, car il ne se déprécie pas par l'usage ou le temps. Le prix d'acquisition doit donc être ventilé entre le terrain et les constructions, sur la base de la réalité locale — la part du terrain varie fortement selon l'emplacement, et une ventilation manifestement sous-évaluée est un point de contrôle classique de l'administration. Ensuite, la construction elle-même se décompose par composants, conformément aux règles comptables : chaque élément ayant une durée d'utilisation propre est identifié et amorti séparément. On distingue usuellement le gros œuvre (structure), la façade et l'étanchéité, les installations générales et techniques (électricité, chauffage, ascenseurs) et les agencements intérieurs. Cette décomposition doit être documentée dès l'entrée de l'immeuble au bilan, idéalement à partir de l'acte et d'éléments techniques.

Les durées d'amortissement doivent correspondre à la durée réelle d'utilisation de chaque composant. En pratique, les durées usuellement retenues s'ordonnent ainsi : plusieurs décennies pour le gros œuvre (couramment de 40 à 80 ans selon la nature de la construction), des durées intermédiaires pour la façade et l'étanchéité (de l'ordre de 20 à 40 ans), plus courtes pour les installations générales et techniques (environ 15 à 25 ans) et pour les agencements (environ 10 à 15 ans). Le taux moyen d'amortissement de l'ensemble dépend donc directement de la ventilation retenue : plus la part des composants courts est documentée et justifiée, plus la déduction annuelle est élevée les premières années. À l'inverse, une décomposition fantaisiste ou sans justificatif expose à une remise en cause des dotations déduites.

L'amortissement n'est pas un cadeau définitif : il réduit la valeur nette comptable de l'immeuble, et c'est cette valeur qui sert de référence au calcul de la plus-value en cas de cession. Après quinze ou vingt ans de détention, un immeuble largement amorti génère mécaniquement une plus-value comptable importante, imposée à l'IS au taux de droit commun, sans aucun abattement pour durée de détention. Puis, si les associés veulent appréhender le produit de la vente, la distribution est elle-même imposée entre leurs mains (prélèvement forfaitaire unique de 30 % pour les personnes physiques). La comparaison avec la SCI à l'IR — où la plus-value des particuliers bénéficie d'abattements par année de détention jusqu'à exonération — doit donc se faire sur la durée totale du projet : horizon de détention, objectif de transmission ou de revente, besoin de revenus.