Déficit foncier 2026 : travaux payés avant le 31 décembre

Le propriétaire qui loue un logement nu et relève du régime réel déduit ses charges de ses loyers. Lorsque les charges excèdent les recettes, l'excédent constitue un déficit foncier. La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du foyer, salaires, pensions ou rémunérations, dans la limite de 10 700 euros par an et par foyer fiscal, et réduit l'impôt au taux marginal du contribuable. La fraction qui dépasse ce plafond n'est pas perdue, mais change de destination : elle est reportable et s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un rehaussement temporaire de ce plafond existe pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes les plus basses du diagnostic de performance énergétique ; son périmètre ayant évolué, son application doit être vérifiée au cas par cas.

Trois catégories de dépenses sont déductibles : l'entretien, la réparation et, pour les locaux d'habitation, l'amélioration. Les dépenses d'entretien et de réparation remettent l'immeuble en état sans en modifier la consistance ; les dépenses d'amélioration apportent un équipement ou un élément de confort nouveau sans modifier la structure. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement sont exclus : ils augmentent le volume ou la surface habitable, ou modifient la structure. La qualification tient au contenu réel du chantier, non au libellé de la facture. S'y ajoutent les autres charges de la propriété : taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères non déductible, primes d'assurance, frais de gestion, et provisions de charges de copropriété, déduites l'année de leur paiement puis régularisées l'année suivante. Autre point souvent négligé : les matériaux achetés par le propriétaire qui réalise lui-même les travaux peuvent être déduits, mais le temps qu'il y consacre n'est pas valorisable.

Non. Les intérêts d'emprunt suivent un régime distinct. Ils s'imputent en priorité sur les revenus fonciers, et le déficit qui en provient n'est jamais imputable sur le revenu global : il n'est reportable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seul le déficit issu des autres charges peut atteindre le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 euros. Un propriétaire fortement endetté ne peut donc pas effacer par ce biais une partie de son salaire.

Les revenus fonciers relèvent d'une logique de caisse. Une dépense se rattache à l'année de son paiement effectif, non à celle de la facture ni à celle de l'achèvement du chantier : des travaux facturés en décembre mais réglés en janvier ne produisent leur effet que sur l'année suivante. La date qui décide est celle de la remise du chèque ou de l'ordre de virement, non celle de son encaissement par l'entreprise. Une seconde condition commande le maintien de l'imputation sur le revenu global : le logement doit rester affecté à la location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Une vente, une reprise pour usage personnel ou un passage en location meublée pendant cette période entraîne la remise en cause de l'avantage, le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes étant reconstitués. La loi prévoit des exceptions, notamment en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint. Le résultat foncier se détermine sur la déclaration 2044, la fraction imputable sur le revenu global étant reportée sur la déclaration d'ensemble des revenus.

Le propriétaire au micro-foncier, accessible en dessous d'un seuil de recettes brutes annuelles et assorti d'un abattement forfaitaire de 30 pour cent, ne déduit aucune charge réelle et ne peut constater aucun déficit : l'année de gros travaux, l'option pour le réel doit être examinée, sachant qu'elle porte sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer et l'engage pour trois ans. La location meublée est hors champ : elle relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles d'amortissement et de déficits. En SCI soumise à l'impôt sur le revenu, le mécanisme s'applique normalement, le résultat étant réparti entre les associés à proportion de leurs droits, chacun imputant sa quote-part dans son propre plafond. En SCI à l'impôt sur les sociétés, la logique change : l'immeuble est amorti, les travaux sont selon leur nature immobilisés ou déduits en charges, et le déficit reste dans la société pour s'imputer sur ses bénéfices futurs.