LMNP : micro-BIC ou réel ? Comparer l'abattement à vos charges réelles

Le micro-BIC s'applique de plein droit au loueur en meublé dont les recettes ne dépassent pas 83 600 € par an, seuil valable pour les revenus 2026 à 2028. L'administration applique aux loyers un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir toutes les charges. Rien d'autre n'est déductible : ni intérêts, ni travaux, ni amortissement. Le loueur reporte ses recettes sur sa déclaration de revenus. Il n'a pas de liasse à déposer ; il tient seulement un livre de ses recettes et conserve ses justificatifs. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil tombe à 15 000 € et l'abattement à 30 %.

Le micro-BIC convient à un bien payé comptant ou presque, peu chargé, pour lequel la moitié des loyers dépasse les charges réelles. Il ne peut jamais produire de déficit.

• Meublé de tourisme : fiscalité 2026

Au réel, le résultat se calcule comme celui d'une entreprise : loyers, moins les charges effectivement supportées, moins l'amortissement. Sont déductibles les intérêts et frais d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérées, l'assurance, l'entretien, les honoraires de gestion et de comptabilité, la cotisation foncière des entreprises. L'immeuble s'amortit par composants, hors terrain ; le mobilier et les travaux aussi.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges (CGI, art. 39 C). La part non déduite se reporte sans limite de durée en l'état du droit, à condition d'avoir été comptabilisée. Elle n'est pas récupérée à la revente par un loueur non professionnel. Les charges, elles, peuvent créer un déficit, imputable sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes.

• LMNP : le régime réel en détail

Sous le seuil, le réel s'applique sur option. L'option s'exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente : pour être au réel sur les loyers de 2027, il faut opter dans le délai de la déclaration des revenus de 2026, déposée au printemps 2027. L'année où la location commence, le délai est celui de la déclaration des revenus de cette première année. L'option vaut un an et se reconduit tacitement (CGI, art. 50-0, 4). Le loueur qui veut revenir au micro-BIC y renonce dans le même délai.

Au-dessus du seuil, le réel s'impose, avec un décalage : le micro-BIC cesse de s'appliquer après deux années consécutives de dépassement. L'année de début d'activité, les recettes sont ajustées au prorata du temps de location pour apprécier le seuil. Le réel simplifié s'applique jusqu'à 286 000 € de recettes.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements du logement admis en déduction au réel viennent en diminution du prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value. Le réel reporte donc une partie de l'impôt à la revente, après abattements pour durée de détention. Au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit : rien n'est repris.

Ce point ne suffit pas à écarter le réel. L'amortissement efface un bénéfice imposé au barème et à 18,6 % de prélèvements sociaux ; il est repris à 19 % et 17,2 %, réduits avec le temps. Mais pour une revente après quelques années, ou pour un loueur peu imposé, l'avantage se réduit. La comparaison doit inclure la sortie.

• Plus-value à la revente d'un LMNP

L'adhésion à un organisme de gestion agréé n'apporte plus d'avantage fiscal au loueur en meublé. La majoration du bénéfice des non-adhérents a été supprimée à compter des revenus 2023. La réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion a été abrogée par la loi de finances pour 2025.

Aucun texte n'impose de recourir à un expert-comptable au réel. Le loueur peut tenir lui-même sa comptabilité et déposer sa liasse. La difficulté est technique : ventilation par composants, limite de l'article 39 C, suivi des reports.

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 limiterait l'amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels à un taux de 2,5 %, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal, et restreindrait le report des amortissements non déduits. S'il était adopté, il réduirait l'avantage du réel pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.

L'Assemblée nationale a rejeté le projet en première lecture le 4 novembre 2026. Le Sénat l'examine à partir du 20 novembre, avec un vote sur l'ensemble prévu le 9 décembre 2026. Rien n'est voté : les règles décrites ici sont celles en vigueur.