Structurer une opération immobilière : une société, un risque, une sortie

Loger chaque opération dans sa propre société répond d'abord au risque : un chantier qui dérape, un recours contre le permis ou un acquéreur défaillant ne contaminent pas les autres opérations. La banque y trouve aussi son compte, car elle finance un actif identifié, dont le bilan et la trésorerie ne se mélangent pas avec ceux d'autres programmes.

La société dédiée facilite enfin la sortie : faire entrer un associé financier, céder la société plutôt que les lots, la dissoudre une fois l'opération dénouée. Ce schéma a un coût. Chaque société tient une comptabilité, dépose ses comptes et ses déclarations, et doit être liquidée. Pour des opérations de petite taille et rapprochées, une société unique de marchand de biens peut rester plus rationnelle.

• Marchand de biens
• Holdings et groupes de sociétés

La SAS et la SARL relèvent de l'impôt sur les sociétés : la marge est taxée dans la société, puis, si elle est distribuée, chez l'associé. C'est la forme habituelle du marchand de biens. La société civile de construction-vente, créée pour construire et vendre, échappe à l'IS de plein droit à condition que ses associés répondent indéfiniment du passif social : ses résultats sont imposés chez les associés, à l'IR ou à l'IS selon leur propre régime.

La société en nom collectif est elle aussi translucide, à défaut d'option pour l'IS : le résultat et les déficits remontent aux associés. Ses associés sont commerçants et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Attention enfin à la SCI qui se met à acheter pour revendre : une société civile qui réalise des opérations commerciales devient, en principe, passible de l'IS. Rédiger les statuts et les pactes relève de votre avocat ou de votre notaire.

• SAS ou SARL : IS, responsabilité limitée aux apports
• SCCV : translucide, responsabilité indéfinie des associés
• SNC : translucide sauf option, responsabilité indéfinie et solidaire
• SCI réalisant habituellement des opérations de marchand : IS, en principe

• Promoteur immobilier

Placer les sociétés d'opération sous une holding permet de faire remonter les marges et de les réinvestir sans les faire transiter par le patrimoine personnel. Sous le régime des sociétés mères, ouvert à partir de 5 % du capital détenu et sous engagement de conservation de deux ans, le dividende reçu est exonéré, sauf une quote-part de frais et charges de 5 % réintégrée au résultat de la holding.

La holding centralise la trésorerie, prête aux nouvelles opérations et porte parfois les fonctions communes. Chacune de ces relations se documente : convention de trésorerie, prestations facturées à leur juste prix. Mais la holding ne fait pas disparaître les cautions personnelles déjà données par le dirigeant sur les crédits des sociétés d'opération : elles se recensent et se suivent jusqu'à leur mainlevée.

• Créer une holding
• Régime mère-fille : dividendes et quote-part

L'apport en fonds propres exigé par la banque prend souvent la forme d'avances en compte courant. Rémunérer ces avances est possible, mais les intérêts versés aux associés ne sont déductibles que si le capital de la société est entièrement libéré, et dans la limite d'un taux de référence publié chaque trimestre par l'administration, fondé sur les taux des prêts bancaires à taux variable de plus de deux ans.

Entre sociétés liées ou associées, le taux peut être plus élevé s'il correspond à celui que l'emprunteuse aurait obtenu d'une banque indépendante ; la loi de finances pour 2026 a étendu cette possibilité aux entreprises associées mais non liées. D'autres limites générales de déduction des charges financières peuvent s'ajouter. La convention d'avance, le taux et sa justification s'écrivent au moment de l'avance.

• Intérêts de compte courant : formalisme

Une opération se termine rarement le jour de la dernière vente. Restent la levée des réserves, les garanties dues aux acquéreurs, les derniers appels de fonds, les litiges éventuels et la mainlevée des sûretés. La société d'opération reste en vie tant que ses engagements ne sont pas soldés, et ses comptes doivent continuer d'être établis et déposés.

Vient ensuite la décision : conserver la société pour une nouvelle opération, au risque de mêler deux historiques, ou la dissoudre et la liquider. La liquidation dégage un boni ou un mali qui se traite fiscalement chez les associés ; elle se prépare avec la dernière distribution.

• Financement et suivi des opérations