TVA immobilière des marchands et promoteurs : qualifier le bien avant de chiffrer la marge

Toute analyse commence par la qualification du bien. Le terrain à bâtir est le terrain sur lequel une construction peut être autorisée au regard des règles d'urbanisme qui lui sont applicables, plan local d'urbanisme ou carte communale notamment. L'immeuble neuf est celui qui n'est pas achevé depuis plus de cinq ans ; au-delà, il est ancien. Ces définitions figurent à l'article 257 du code général des impôts.

Ces règles restent celles du CGI jusqu'au 31 décembre 2026. Leur transfert au code des impositions sur les biens et services, prévu au 1er septembre 2026, a été reporté au 1er janvier 2027 par l'ordonnance du 27 juillet 2026 : les dispositions correspondantes de ce code prendront alors le relais. Pour une opération à cheval sur les deux dates, la correspondance des références se vérifie dans les actes.

• Marchand de biens : le cadre de l'activité
• Promoteur immobilier

Le terrain à bâtir et l'immeuble neuf vendus par un assujetti sont soumis à la TVA sur le prix total. La vente d'un terrain non bâti et celle d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans sont en revanche exonérées. Pour l'immeuble ancien, le vendeur peut écarter l'exonération : l'option pour la taxation s'exerce opération par opération, dans l'acte de vente.

L'option n'est pas une formalité. Elle alourdit le prix pour un acheteur qui ne récupère pas la TVA, un particulier par exemple, mais elle préserve la déduction de la TVA supportée sur les travaux et ouvre, sous conditions, la taxation sur la marge d'un immeuble ancien.

• Investisseur professionnel

La marge taxable est la différence entre le prix de vente et les sommes versées pour l'acquisition, droits de mutation compris ; la TVA est calculée en dedans, soit la marge TVA comprise multipliée par 20/120 au taux normal. Le régime suppose d'abord une identité de qualification : bien acquis et revendu comme terrain à bâtir, ou comme immeuble ancien. Le Conseil d'État l'a jugé le 27 mars 2020, puis le 2 avril 2024, pour des terrains acquis bâtis et revendus comme terrains à bâtir.

Il suppose ensuite une TVA en amont. Saisie par le Conseil d'État, la Cour de justice de l'Union européenne a jugé, le 30 septembre 2021 (Icade Promotion, C-299/20), que la marge ne vaut que si l'acquisition a supporté une TVA non déductible, ou si son prix incorpore une TVA acquittée en amont par le vendeur initial ; le Conseil d'État l'a repris le 12 mai 2022. C'est la règle à retenir. Le BOFiP, qui n'a pas été mis à jour, admet encore la marge pour tout achat auprès d'un non-assujetti ; s'en prévaloir contre la jurisprudence reste incertain. L'analyse se fait avant l'acte.

• Marchand de biens

Certains travaux font d'un immeuble existant un immeuble neuf : la surélévation, la remise à neuf de la majorité des fondations, des éléments porteurs ou des façades, ou la remise à neuf des éléments de second œuvre. Le BOFiP en retient six familles — planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, plomberie et sanitaires, électricité, chauffage — à remettre à neuf aux deux tiers chacune.

La conséquence est directe : la revente, dans les cinq ans de l'achèvement, se fait avec TVA sur le prix total, et non plus en exonération ou sur la marge. Un bien acheté ancien et revendu neuf change aussi de qualification, ce qui ferme la marge. Le périmètre des travaux se fige donc au stade du budget, pas en cours de chantier.

• Bilan d'opération et suivi de la marge

La TVA grevant les travaux n'est déductible que si le bien est affecté à une opération taxée. Si la revente d'un immeuble ancien reste exonérée, la TVA sur travaux devient un coût ; une déduction pratiquée dans l'attente d'une vente taxée peut devoir être reversée si le bien est finalement vendu en exonération, ou affecté à une location exonérée. L'option pour la taxation de la revente conserve le droit à déduction : c'est souvent là que se joue son intérêt.

Côté enregistrement, la vente d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf soumise à la TVA supporte la taxe de publicité foncière au taux réduit de l'article 1594 F quinquies du CGI, sauf lorsqu'elle est taxée sur la marge. Le marchand assujetti peut acheter en exonération de droits de mutation s'il s'engage à revendre dans les cinq ans (article 1115), ou à construire dans les quatre ans (article 1594-0 G). Nous vérifions ces engagements avec votre notaire, qui rédige l'acte.

• Structurer une opération
• Option TVA sur les loyers professionnels