Expert-comptable des foncières et SCI à l'IS : détenir, amortir, arbitrer

Un immeuble acquis pour être loué durablement est une immobilisation : il s'amortit, et sa cession dégage une plus-value. Un immeuble acheté pour être revendu est un stock : il ne s'amortit pas, et sa vente est un chiffre d'affaires. Le classement se fait à l'entrée, d'après l'intention réelle, et se documente.

La frontière compte : des achats suivis de reventes rapprochées et répétées peuvent faire regarder la société comme exerçant une activité de marchand de biens, avec d'autres règles de TVA, de droits de mutation et d'imposition. Une SCI à l'impôt sur le revenu qui se livre à une activité commerciale s'expose, elle, à l'impôt sur les sociétés.

• Marchand de biens

Le plan comptable général pose la règle : lorsque des éléments d'un actif ont des utilisations différentes ou procurent des avantages selon un rythme différent, chacun est comptabilisé séparément et reçoit son propre plan d'amortissement. Pour un immeuble, cela conduit à distinguer au minimum la structure, le clos et couvert, les installations techniques et les agencements.

Deux points d'appui : la ventilation du prix entre terrain et construction, fondée sur les faits propres à l'immeuble, et des durées cohérentes avec l'usage réel. Lorsqu'un composant est remplacé, le nouveau est comptabilisé séparément à son tour : le suivi composant par composant se tient sur toute la durée de détention.

• Évaluation d'un patrimoine

La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA. Le bailleur peut opter pour la taxation lorsque les locaux sont utilisés pour les besoins de l'activité du preneur ; si le preneur n'est pas assujetti, le bail doit mentionner expressément l'option. L'option s'exerce par simple courrier au service des impôts, immeuble par immeuble ou ensemble par ensemble.

Elle permet de récupérer la TVA sur l'acquisition et les travaux, mais elle engage : elle ne peut être dénoncée qu'après plusieurs années, et la TVA déduite doit être régularisée si les opérations taxées cessent avant la fin de la période de régularisation des immeubles. Une vente, une vacance longue ou un changement de locataire se mesurent donc à l'avance.

• TVA immobilière

Une foncière vit à crédit : emprunts bancaires amortissables ou in fine, comptes courants d'associés, parfois dette intragroupe. Les intérêts sont en principe déductibles, mais plusieurs mécanismes les encadrent : limitation générale des charges financières nettes au-delà d'un seuil, plafonnement du taux des intérêts servis aux associés sur leurs comptes courants, règles propres aux prêts entre entreprises liées.

Ces règles se vérifient à chaque montage et à chaque clôture, société par société et, le cas échéant, au niveau du groupe. Le tableau de la dette — échéancier, taux, covenants bancaires — fait partie du dossier annuel, pas seulement du dossier de financement : c'est lui qui permet d'anticiper un refinancement ou le respect d'un ratio avant que la banque ne le constate.

• Financement et suivi des opérations

Vendre l'immeuble, c'est constater dans la société une plus-value calculée sur la valeur nette comptable, imposée à l'impôt sur les sociétés, puis décider du sort de la trésorerie. Vendre les titres de la société qui le détient, c'est transférer aussi son passé fiscal : l'acquéreur intègre dans son prix l'impôt latent sur la plus-value et demande des garanties.

Les droits d'enregistrement, la TVA, le traitement de la dette et le régime fiscal du vendeur des titres diffèrent d'une voie à l'autre. L'arbitrage se chiffre avant l'offre, sur les deux voies et avec les mêmes hypothèses de prix, puis se documente pour la négociation. Les actes, garanties d'actif et de passif comprises, se préparent avec votre notaire ou votre avocat.

• Structurer ses opérations
• Holdings et groupes de sociétés