Expert-comptable du promoteur immobilier : une société, une opération, une marge

La société civile de construction-vente échappe à l'impôt sur les sociétés à trois conditions : forme civile, objet de construction d'immeubles en vue de la vente, statuts prévoyant la responsabilité indéfinie des associés au passif social. Elle suit alors le régime des sociétés en nom collectif : ses associés sont imposés à proportion de leurs droits, selon le régime qui leur est propre.

Conséquence pratique : la SCCV établit ses comptes et sa déclaration de résultat, mais c'est chez l'associé que l'impôt se calcule. Si la holding du promoteur est à l'impôt sur les sociétés, la quote-part de résultat y est taxée. Et une activité étrangère à l'objet — une location durable, par exemple — peut faire perdre le régime.

• Structurer ses opérations
• Créer une holding

En vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur paie au rythme du chantier, dans les plafonds fixés par le code de la construction et de l'habitation pour les logements. Le fait générateur de la TVA reste la livraison, mais la taxe est exigible à chaque versement correspondant aux échéances du contrat. La TVA d'un appel de fonds se déclare donc au titre de la période où il est encaissé.

Pour un immeuble à usage d'habitation ou mixte, le vendeur doit, avant de signer, souscrire une garantie financière d'achèvement ou de remboursement. Son coût et les conditions posées par le garant — fonds propres, pré-commercialisation, suivi du chantier — entrent dans le bilan d'opération dès le départ. Côté trésorerie, les appels de fonds encaissés, le crédit d'opération et la TVA à reverser se suivent dans un même tableau.

• TVA immobilière

Le plan comptable général qualifie la VEFA de contrat à long terme. Deux méthodes sont admises : à l'achèvement, chiffre d'affaires et marge sont constatés au terme de l'opération et les travaux sont stockés au coût ; à l'avancement, ils le sont au fur et à mesure, si le résultat à terminaison peut être estimé de façon fiable. Dans les deux cas, une perte probable est provisionnée dès qu'elle apparaît.

Sur le plan fiscal, l'article 38, 2 bis du CGI rattache les produits d'une vente à l'exercice de la livraison du bien. Son articulation avec une marge dégagée à l'avancement, pour une VEFA, se vérifie au regard de la doctrine administrative avant de retenir une méthode : si les rattachements comptable et fiscal diffèrent, l'écart se retraite hors comptabilité, se documente opération par opération et se suit d'une année sur l'autre, dans la SCCV comme chez l'associé qui supporte l'impôt. Le choix de méthode se fait en connaissant ses effets sur la trésorerie fiscale du groupe.

• Financement et suivi des opérations

Le stock d'une opération comprend tous les coûts engagés pour amener l'immeuble dans son état : foncier et frais d'acquisition, travaux, honoraires techniques, assurances de construction. Les coûts d'emprunt de la période de construction peuvent, sur option, être incorporés ; la méthode retenue s'applique alors à tous les actifs concernés, de façon permanente.

Les frais purement commerciaux et administratifs peuvent, eux, être tenus hors du coût des travaux en cours, et l'incorporation des intérêts cesse avec la période de production. Le traitement des frais de commercialisation se décide et se justifie en début d'opération : il modifie la marge de chaque exercice et doit rester constant.

• Marchand de biens : le stock immobilier

À compter de la réception, le vendeur d'immeuble à construire est tenu des obligations des constructeurs au titre des garanties décennale et de bon fonctionnement. La SCCV reste responsable envers les acquéreurs, et ses associés avec elle ; provisions pour litiges et recours contre les entreprises se suivent jusqu'à leur terme.

La remontée de la marge vers les associés, la vente des derniers lots et la dissolution se préparent ensemble : calendrier, trésorerie conservée pour les réserves et les litiges, remboursement des comptes courants, comptes de liquidation. Une dissolution trop rapide ne fait pas disparaître les responsabilités. Le calendrier juridique se fixe avec votre avocat ou votre notaire.

• Holdings et groupes de sociétés