SCI familiale : compte courant, donation de parts, démembrement

Dans la plupart des SCI familiales, les parents ont financé les acquisitions par des apports en compte courant : la société leur doit ces sommes. Or cette créance fait partie de leur patrimoine au même titre que les parts, et elle se transmet mal : au décès, elle entre dans la succession pour son montant nominal, sans décote, alors même que la valeur des parts a pu être réduite par ce passif. Transmettre les parts sans traiter le compte courant revient donc à ne transmettre qu'une partie du patrimoine. Deux leviers existent : la donation de la créance elle-même, qui bénéficie des abattements de droit commun, et son remboursement progressif lorsque la trésorerie de la SCI le permet — chacun avec des effets propres qu'il faut chiffrer avant d'agir.

La donation de parts sociales bénéficie des abattements de droit commun, dont l'abattement entre parent et enfant, renouvelable tous les quinze ans : une transmission étalée dans le temps permet d'utiliser plusieurs fois ces abattements. La valeur des parts se détermine à partir de l'actif net réévalué de la société — valeur vénale des immeubles diminuée du passif, dont les comptes courants. Des ajustements peuvent être justifiés par les caractéristiques réelles des parts, notamment leur faible liquidité ou une position minoritaire, à condition d'être motivés avec mesure : une valorisation manifestement minorée expose à un rehaussement. La donation-partage, lorsque la configuration familiale le permet, fige les valeurs au jour de l'acte et prévient bien des difficultés ultérieures entre héritiers.

Le démembrement est l'outil central de la transmission progressive : les parents donnent la nue-propriété des parts et conservent l'usufruit, c'est-à-dire les revenus et, selon les statuts, une large part du pouvoir de décision. La valeur imposable de la nue-propriété est déterminée par le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation : plus la donation est précoce, plus la valeur transmise est faible à patrimoine égal. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits de succession. Combiné aux abattements renouvelables, le démembrement permet de transmettre un patrimoine immobilier substantiel avec des droits limités, tout en préservant les revenus et le contrôle des parents pendant leur vivant.

La réussite du schéma tient aux détails d'exécution. Les statuts doivent organiser le démembrement : répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, affectation des résultats, agrément des cessions. Les donations de parts s'établissent par acte, avec les formalités d'enregistrement ; l'intervention du notaire est requise pour certaines opérations et recommandée pour toutes. À l'inverse, certains comportements fragilisent l'ensemble : distribution systématique des réserves au seul usufruitier, comptes courants reconstitués au profit des donateurs après la donation, ou tout schéma trahissant une réappropriation des biens transmis. Enfin, la tenue d'une comptabilité et d'assemblées régulières n'est pas une coquetterie : c'est ce qui donne à la SCI sa consistance en cas de contrôle ou de contentieux familial.