Revente d'un LMNP : la réintégration des amortissements dans la plus-value

Le loueur en meublé non professionnel relève, à la revente, du régime des plus-values immobilières des particuliers. On parle de réintégration des amortissements : la loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du code général des impôts : le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C. La règle s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Le texte ne distingue pas selon l'année au cours de laquelle l'amortissement a été déduit. Un bien amorti depuis 2015 et vendu en 2026 voit donc l'ensemble de ses amortissements déduits repris. Au 11 novembre 2026, l'administration n'a pas publié de commentaire de ce texte au BOFiP : la seule indication écrite figure dans la notice de la déclaration de plus-value n° 2048-IMM.

• LMNP : le régime réel en détail

Est réintégré : l'amortissement du prix d'acquisition du logement, admis en déduction pendant les années de location meublée au régime réel. La notice demande de porter ce montant sur la ligne 25 de la déclaration n° 2048-IMM, établie par le notaire. N'est pas réintégré : l'amortissement des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration. Ces travaux suivent leur propre règle : lorsqu'ils majorent le prix d'acquisition pour leur montant réel, c'est après déduction des amortissements correspondants.

Trois points ne sont pas tranchés par une doctrine publiée. La lettre du texte et de la notice conduit à la lecture suivante. Les amortissements du mobilier ne portent pas sur le prix d'acquisition du logement : ils ne seraient pas repris. Les amortissements comptabilisés mais non encore déduits, en attente de report au titre de l'article 39 C, ne sont pas « admis en déduction » : ils ne seraient pas repris non plus. Enfin, les années passées au micro-BIC ne donnent lieu à aucun amortissement déduit. Cette lecture reste à confirmer par l'administration ; le cabinet la signale comme telle dans chaque calcul.

• LMNP : micro-BIC ou réel

La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans trois catégories de résidences. D'abord les résidences universitaires et les résidences-services des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, destinées aux étudiants, aux jeunes de moins de trente ans en formation ou en stage, aux alternants ou aux personnes de plus de 65 ans. Ensuite certains établissements sociaux et médico-sociaux et les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées. Enfin les établissements de soins de longue durée.

C'est le statut juridique de la résidence qui compte, pas son nom commercial. Il se vérifie sur les documents de la résidence et sur le bail conclu avec l'exploitant, avant l'achat comme avant la vente.

• LMNP : le régime réel en détail

La plus-value, une fois calculée sur le prix d'acquisition minoré, bénéficie des abattements habituels. Pour l'impôt sur le revenu de 19 % : 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux de 17,2 % : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an, soit une exonération après 30 ans.

Une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Avec la réintégration, ce seuil est atteint plus vite. La réforme pèse surtout sur les reventes entre huit et quinze ans ; au-delà de 22 ans, elle ne joue plus que sur les prélèvements sociaux.

Pas pour cette seule raison. L'amortissement réduit le bénéfice imposable chaque année, au barème de l'impôt sur le revenu et à 18,6 % de prélèvements sociaux (17,2 % jusqu'aux revenus 2024). À la revente, il est repris à 19 % et 17,2 %, après abattements pour durée de détention. Dans notre exemple, pour un loueur imposé à 30 % dont l'amortissement a effacé un bénéfice qui aurait été imposé, l'économie cumulée est d'environ 18 900 € et le supplément à la revente de 11 632,40 € ; l'économie est en outre obtenue des années plus tôt.

Le calcul change pour une revente rapide, pour un loueur faiblement imposé ou pour un bien dont les charges sont faibles. Il se fait sur vos chiffres, avant la vente et, mieux encore, avant l'achat.

• LMNP ou SCI : comment choisir

Le loueur en meublé professionnel ne relève pas de l'article 150 VB. Sa plus-value est une plus-value professionnelle : pour un bien détenu depuis au moins deux ans, la part qui correspond aux amortissements est imposée comme un bénéfice, le reste comme une plus-value à long terme, avec des exonérations possibles après cinq ans d'activité selon le montant des recettes.

• Loueur en meublé professionnel (LMP)