LMNP ou SCI à l'IS en 2026 : quel régime choisir ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est exercée en direct par une personne physique : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, imposés à l'impôt sur le revenu du foyer et soumis aux prélèvements sociaux. La SCI à l'IS est une société : son résultat supporte l'impôt sur les sociétés — 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés qui remplissent les conditions du taux réduit, 25 % au-delà (art. 219 du CGI) —, et l'associé n'est imposé personnellement que sur ce qui lui est distribué. Une SCI qui loue en meublé exerce une activité commerciale : elle relève de l'IS, sauf si ses recettes commerciales restent accessoires. Le choix n'oppose donc pas seulement deux régimes fiscaux, mais une détention directe et une détention par une société.

En location meublée de longue durée, le micro-BIC s'applique lorsque les recettes n'excèdent pas 83 600 € en 2026, avec un abattement forfaitaire de 50 % (art. 50-0 du CGI) ; les meublés de tourisme obéissent à des seuils propres. Au régime réel, le loueur déduit ses charges et amortit le bien hors terrain, par composants, ainsi que le mobilier. L'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit : la fraction non déduite est reportée sans limitation de durée (art. 39 C du CGI). En pratique, le réel aboutit souvent à un résultat imposable faible pendant plusieurs années, à condition de tenir une comptabilité complète et de déposer une liasse fiscale.

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value des particuliers (art. 150 VB du CGI ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84). La plus-value imposable augmente d'autant, avant application des abattements pour durée de détention, qui continuent de s'appliquer. Les logements situés dans certaines résidences de services — pour étudiants, personnes âgées ou personnes handicapées — sont exclus de ce mécanisme. L'intérêt du réel demeure, mais il se calcule désormais sur toute la durée du projet, revente comprise.

La SCI à l'IS amortit également l'immeuble et déduit ses charges ; le résultat imposable est souvent faible pendant la phase de remboursement de l'emprunt. La contrepartie se trouve à la revente : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après déduction de tous les amortissements pratiqués, sans abattement pour durée de détention, et elle est imposée à l'IS. Si les associés veulent ensuite appréhender le prix, la distribution supporte en principe le prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). La SCI à l'IS correspond donc à une logique de capitalisation et de réinvestissement dans la société, moins à une revente suivie d'une distribution.

Cinq critères guident l'arbitrage :

• L'horizon de détention et la stratégie de sortie : revente à moyen terme, conservation longue ou transmission.
• Le besoin de revenus : une SCI à l'IS qui distribue supporte deux niveaux d'imposition, alors qu'un loueur au réel perçoit des loyers peu imposés tant que les amortissements couvrent le résultat.
• Le taux marginal d'imposition du foyer et le montant des recettes, qui peuvent aussi faire basculer vers le statut de loueur en meublé professionnel.
• La transmission : les parts de SCI se donnent progressivement et se prêtent au démembrement, sous réserve d'une valorisation tenant compte de la fiscalité latente.
• Le coût de gestion : comptabilité, liasse fiscale et secrétariat juridique de la société.

La simulation compare, sur la durée totale du projet, les flux nets après impôt dans chaque hypothèse. Les statuts d'une SCI se rédigent avec votre avocat ou votre notaire.