Arbitrer un bien locatif : vendre, garder ou transmettre

La plupart des propriétaires raisonnent en rendement brut — loyers annuels rapportés au prix d'achat. C'est le chiffre le moins utile. L'arbitrage se fonde sur le rendement net-net : loyers encaissés, moins les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, l'entretien courant, les frais de gestion, une provision pour vacance et travaux, et enfin l'impôt — qui dépend du régime (location nue au réel ou au micro-foncier, meublé au réel avec amortissements) et de votre taux marginal, prélèvements sociaux compris. Rapporté non pas au prix d'achat historique mais à la valeur vénale actuelle du bien, ce rendement net-net répond à la seule question qui compte : que rapporte réellement le capital immobilisé dans ce bien, comparé à ce qu'il rapporterait ailleurs ?

La cession d'un bien locatif détenu en direct relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : imposition à 19 % à l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux après trente ans ; une surtaxe s'applique par ailleurs aux plus-values imposables élevées. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition et, sous conditions, des travaux — avec un forfait de 15 % du prix d'achat pour les travaux après cinq ans de détention, souvent plus favorable que les justificatifs. Le calcul du net vendeur après impôt est donc très sensible à la durée de détention : à quelques années d'un palier d'exonération, attendre peut rapporter davantage que toute optimisation.

Garder un bien ne signifie pas ne rien faire. Un bien détenu sans dette immobilise un capital qui peut être remis au travail : le refinancement — un nouvel emprunt adossé au bien, directement ou via un apport à une structure d'investissement — permet de dégager des liquidités pour un autre projet sans passer par la case cession ni par l'impôt de plus-value. L'opération a un coût (intérêts, garanties, éventuels frais de structure) et doit s'apprécier au regard du rendement du nouveau projet. Garder peut aussi signifier changer de régime : passer d'une location nue faiblement rentable après impôt à une location meublée au réel, dont les amortissements réduisent le revenu imposable, modifie sensiblement l'équation — avec ses contraintes propres, notamment de gestion et de conformité du logement.

Troisième branche de l'arbitrage, souvent oubliée : la transmission. La donation d'un bien purge la plus-value latente — le donataire reçoit le bien pour sa valeur au jour de la donation, qui devient son prix de revient en cas de revente ultérieure. Combinée aux abattements en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans, et le cas échéant à un démembrement — donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, la valeur taxable étant réduite selon l'âge de l'usufruitier —, elle permet de transmettre un patrimoine locatif à coût fiscal maîtrisé tout en conservant les revenus. Attention toutefois : une donation suivie d'une revente rapide organisée au profit du donateur expose à la remise en cause pour abus de droit. La chronologie et la réalité du dessaisissement sont déterminantes.