SARL de famille : louer en meublé à plusieurs, à l'IR

Louer des locaux meublés est une activité commerciale au sens fiscal. Une SCI qui le fait de façon habituelle devient passible de l'impôt sur les sociétés, même si ses statuts prévoient l'impôt sur le revenu. L'administration ne remet pas en cause le régime tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales : c'est une tolérance pour une activité accessoire, pas une base de projet.

Pour louer en meublé à plusieurs en restant à l'impôt sur le revenu, la loi offre une autre voie : la SARL de famille. Notre page LMNP ou SCI : comment choisir compare les formules, chiffres à l'appui. Cet article détaille les conditions d'accès au régime et les événements qui le font tomber.

La SARL de famille est une SARL qui opte pour le régime des sociétés de personnes (CGI, art. 239 bis AA). Le résultat est alors imposé chez les associés, pas dans la société.

Les associés doivent être tous parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS. Chaque associé doit être lié aux autres par l'un de ces liens. L'administration admet par exemple :

• deux époux ;
• un parent et ses enfants, avec ou sans leurs conjoints ;
• des frères et sœurs, avec ou sans leurs conjoints ;
• un grand-parent et ses petits-enfants, s'ils sont frères et sœurs.

Elle refuse, par exemple, une société formée entre des frères et le fils de l'un d'eux, entre beaux-frères, ou entre concubins.

L'activité doit être industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée est admise. La location nue, activité civile, ne l'est pas.

L'option suppose l'accord de tous les associés. Elle est signée par chacun d'eux et notifiée au service des impôts avant l'ouverture de l'exercice auquel elle s'applique. Pour une société nouvelle, elle peut figurer dans l'acte de création et s'applique alors dès le premier exercice.

Les statuts se rédigent avec un avocat ou un notaire. Le cabinet chiffre la formule avant la création et tient ensuite les comptes.

• Imposition. Chaque associé est imposé sur sa part de résultat, dans les bénéfices industriels et commerciaux, comme un loueur en meublé. S'il est non professionnel et n'exerce pas de fonction dans la société, son bénéfice supporte le barème de l'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour le gérant associé, l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants et l'assiette des cotisations se vérifient auprès de l'Urssaf avant la création.
• Loueur professionnel ou non. La qualité de loueur professionnel s'apprécie chez chaque associé, pas au niveau de la société : recettes de location meublée du foyer supérieures à 23 000 € et supérieures à ses autres revenus d'activité. Voir notre page Loueur en meublé professionnel.
• Amortissement. La société amortit l'immeuble, hors terrain, et le mobilier. L'amortissement reste limité par l'article 39 C du CGI : il ne peut pas créer de déficit, et l'excédent se reporte.
• Revente. Pour un associé non professionnel, la plus-value relève du régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Les amortissements déduits sont repris dans le calcul : voir notre article sur la revente d'un LMNP.
• Responsabilité. Les associés d'une SARL ne supportent les pertes qu'à concurrence de leurs apports. Ceux d'une SCI répondent indéfiniment des dettes de la société, à proportion de leur part dans le capital. Les cautions personnelles demandées par la banque restent dues dans les deux cas.
• Obligations. Comptabilité commerciale, déclaration de résultat n° 2031 avec sa liasse, approbation annuelle des comptes. Le régime social du gérant associé se vérifie avant la création.

L'option cesse de produire ses effets à la date où une personne étrangère au cercle familial devient associée, par exemple par cession de parts à un tiers ou par l'entrée d'un concubin. La société devient alors passible de l'impôt sur les sociétés. L'administration admet une exception en cas de décès : le régime n'est pas remis en cause lorsque les enfants ou le conjoint de l'associé décédé entrent dans la société, quel que soit leur lien avec les autres associés. Si les parts reviennent à un autre héritier, non parent des associés, il a six mois pour les transmettre à un parent de ceux-ci. Cette tolérance ne vaut pas pour une donation.

Ce passage n'est pas neutre. Il entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes, sauf atténuation sous conditions. Les déficits antérieurs ne se reportent pas sur les résultats de la société devenue passible de l'impôt sur les sociétés.

Les statuts doivent donc encadrer l'entrée de nouveaux associés par une clause d'agrément. Chaque projet de cession, de donation ou de partage se vérifie au regard des liens de parenté avant d'être signé.

Une SARL de famille qui loue en meublé reçoit des factures de ses fournisseurs : voir notre article Facture électronique : SCI et loueurs en meublé. Les autres sujets du loueur sont réunis dans notre dossier ADVY Immobilier.