Contexte : une hausse ciblée de la CSG
La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte le taux de la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur certains revenus du patrimoine et de placement. Le taux global des prélèvements sociaux atteint ainsi 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % auparavant.
Le périmètre est volontairement partiel. Selon les analyses publiées à ce jour, restent notamment à 17,2 % les revenus fonciers (location nue), les plus-values immobilières des particuliers et l'assurance-vie. Les revenus de la location meublée non professionnelle, imposés en BIC, entrent en revanche dans le champ de la hausse.
> Les sources de vulgarisation divergent sur certains détails de périmètre : le texte (article L136-8 du Code de la sécurité sociale) et les instructions de l'administration font foi.
Points clés : ce qui change pour le loueur en meublé
🔴 Un surcoût de 1,4 point sur le résultat imposable
Les prélèvements sociaux s'appliquent sur le résultat net de l'activité, c'est-à-dire après charges et amortissements. Pour un LMNP au régime réel, dont le résultat est souvent proche de zéro grâce à l'amortissement, l'impact est faible. Il est en revanche direct pour le micro-BIC (abattement de 50 % pour la location meublée classique), où l'assiette est de moitié des loyers.
🟡 Vigilance : LMNP, LMP et rattachement social
Un loueur en meublé professionnel (LMP) relève des cotisations des travailleurs indépendants et non de ces prélèvements. Le franchissement des seuils du LMP (plus de 23 000 € de recettes et recettes supérieures aux autres revenus du foyer, article 155 IV du CGI) change donc la nature du prélèvement. Voir aussi notre analyse de la fiscalité LMNP en 2027.
🟢 Opportunité : le régime réel reste la voie de maîtrise
L'amortissement du bien et du mobilier, encadré par l'article 39 C du CGI, réduit le résultat soumis aux prélèvements. Attention toutefois à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025.
Impact pratique pour les dirigeants
Prenons un bien loué meublé 1 000 € par mois, soit 12 000 € de loyers annuels :
- Micro-BIC : base imposable 6 000 € ; prélèvements sociaux à 18,6 % = 1 116 € (contre 1 032 € à 17,2 %), soit +84 € par an ;
- Régime réel : si l'amortissement ramène le résultat à 0 €, aucun prélèvement social n'est dû sur l'exercice.
Pour un dirigeant qui détient plusieurs biens, ou qui réfléchit à loger l'immobilier locatif dans une structure, l'écart cumulé sur dix ans devient un paramètre de décision, au même titre que la fiscalité de sortie. La question se pose aussi pour ceux qui envisagent de mêler activité opérationnelle et immobilier : voir holding animatrice, SCI et LMNP.
Ce que vous devez faire
1. Identifier le régime de chaque bien (micro-BIC ou réel) et son rattachement social (LMNP ou LMP). 2. Simuler le coût net des prélèvements sociaux sur les loyers 2025 et 2026 avant la déclaration de revenus. 3. Comparer micro-BIC et régime réel : l'option pour le réel est à exercer dans les délais de déclaration de résultats. 4. Documenter le tableau d'amortissement par composants, indispensable pour la liasse fiscale. 5. Anticiper la sortie : plus-value et réintégration des amortissements.
*Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil individualisé. Votre situation (statut, régime, patrimoine) doit faire l'objet d'une analyse personnalisée.*
FAQ
Q : Le taux de 18,6 % s'applique-t-il à tous les revenus du capital ? R : Non. La hausse est ciblée. Les revenus fonciers, l'assurance-vie et les plus-values immobilières restent en principe à 17,2 %. Vérifiez la nature exacte de chaque revenu.
Q : Un LMNP au régime réel est-il concerné ? R : Oui, mais l'assiette est le résultat après amortissements. Si le résultat est nul ou déficitaire, l'impact est limité.
Q : Quel est le taux du PFU désormais ? R : Le prélèvement forfaitaire unique atteint 31,4 % lorsque les revenus concernés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. Voir notre article sur le PFU et le barème progressif.
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