Revendre un bien en LMNP : plus-value et réintégration des amortissements

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a modifié l'article 150 VB du CGI. Pour les loueurs en meublé non professionnels relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est désormais diminué des amortissements déduits pour la détermination des résultats imposés en BIC (article 39 C du CGI).

Le principe est simple : ce qui a été déduit chaque année du résultat locatif vient augmenter la plus-value à la revente. Le dispositif s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi (soit à compter du 15 février 2025 selon la lecture retenue par la plupart des commentateurs), quelle que soit la date d'acquisition ou de mise en location du bien.

Avant cette réforme, le bien était assimilé à un bien immobilier « ordinaire » au moment de la revente : le prix d'acquisition n'était pas minoré des amortissements. Le LMNP bénéficiait ainsi d'un double avantage, des loyers peu ou pas imposés pendant la détention, puis une plus-value calculée comme si aucun amortissement n'avait été pratiqué.

Les amortissements réintégrés 🔴

Seuls les amortissements effectivement déduits fiscalement sont réintégrés. Concrètement, plus vous avez amorti le bien (et son mobilier ne compte pas, voir ci-dessous), plus la base taxable à la revente augmente. Un LMNP très fortement amorti, avec un résultat fiscal proche de zéro pendant dix ans, est le profil le plus exposé.

Les amortissements non réintégrés 🟡

• Les amortissements non déduits, c'est-à-dire reportés en application de l'article 39 C du CGI (amortissement différé lorsqu'il excède le loyer net), ne sont pas réintégrés : ils n'ont jamais réduit le résultat.
• Les amortissements portant sur les frais de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà pris en compte pour la plus-value ne sont pas retenus une seconde fois.
• Le mobilier est suivi à part : sa revente relève du régime des plus-values mobilières professionnelles ou de la cession de biens meubles, et non de la plus-value immobilière.

Les exclusions de principe 🟢

Les locations meublées en résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées sont exclues de la réintégration. Ces cas relèvent d'un régime plus favorable, mais leurs conditions sont précises : un doute sur la qualification du bien doit être levé avant la vente. Le commentaire administratif au BOFiP doit permettre de sécuriser les conditions d'application.

Prenons un appartement acheté 200 000 € (hors frais), loué meublé pendant 10 ans, avec 60 000 € d'amortissements déduits sur la part immobilière, puis cédé 260 000 €.

| | Avant la réforme | Après la réforme | |---|---|---| | Prix de cession | 260 000 € | 260 000 € | | Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 140 000 € (200 000 – 60 000) | | Plus-value brute | 60 000 € | 120 000 € |

Sur cet exemple simplifié (frais d'acquisition forfaitaires et travaux non retenus), la plus-value brute double. Elle est ensuite soumise, comme toute plus-value immobilière des particuliers, à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux, après application des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le taux exact des prélèvements sociaux doit être vérifié à la date de la cession, au regard des évolutions de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Une surtaxe peut s'ajouter pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.

Ce calcul est une illustration : le résultat réel dépend de la composition du prix (terrain, constructions, composants), des travaux, de la durée de détention et de la situation de chaque propriétaire.

Ce que cela change pour l'optimisation de l'amortissement 🟡

L'amortissement continue de réduire l'imposition des loyers. Mais il s'agit désormais d'un report d'imposition plutôt que d'une exonération définitive, tant que le bien est cédé avant l'exonération liée à la durée de détention. Pour un bien destiné à être conservé très longtemps ou transmis, l'impact est limité. Pour un bien destiné à être revendu à moyen terme, la stratégie « amortir au maximum » mérite d'être recalibrée.

1. Reconstituer l'historique des amortissements déduits bien par bien, en distinguant ceux effectivement déduits et ceux différés (art. 39 C). Un suivi par composants tenu à jour dans la liasse fiscale simplifie ce travail. 2. Simuler la revente avant de signer le compromis : plus-value brute, abattements, surtaxe, prélèvements sociaux. L'écart avec l'ancien calcul peut modifier le prix de vente souhaité. 3. Arbitrer la durée de détention : un bien proche des seuils d'abattement (22 ou 30 ans) peut justifier d'attendre. 4. Étudier les alternatives : conserver et transmettre, passer par une société, ou faire évoluer la structure de détention. Une SCI à l'IS ou une holding obéissent à d'autres logiques, avec leurs propres contraintes (voir notre article sur la combinaison holding animatrice, SCI et LMNP). 5. Anticiper la déclaration : la plus-value est déclarée et acquittée par le notaire lors de l'acte de vente, sur la base des éléments que vous lui fournissez. Ils doivent donc être fiables.

*Cet article a une portée générale et ne constitue pas un conseil individualisé : l'analyse d'une situation patrimoniale requiert l'examen de l'ensemble des éléments du dossier.*

Q : La réintégration s'applique-t-elle à un bien acheté avant 2025 ? R : Oui. Ce qui compte est la date de la cession (à compter du 15 février 2025), pas celle de l'acquisition ni de la mise en location. Les amortissements déduits avant 2025 sont réintégrés.

Q : Les amortissements que j'ai reportés (article 39 C) sont-ils réintégrés ? R : Non, seuls les amortissements effectivement déduits du résultat sont concernés. Un amortissement différé qui n'a jamais été imputé n'a pas réduit votre base imposable.

Q : Une durée de détention longue permet-elle d'éviter l'impôt ? R : Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. La plus-value étant plus élevée, ces abattements pèsent plus lourd dans l'arbitrage.

Q : Faut-il faire appel à un expert-comptable avant de vendre ? R : C'est fortement recommandé : un expert-comptable à Montpellier ou ailleurs peut chiffrer la plus-value, vérifier les amortissements déduits et comparer les scénarios de cession avant l'acte.

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