LMP malgré vous : la double condition qui fait basculer

Le statut de loueur en meublé professionnel ne se choisit pas : il s'applique de plein droit lorsque deux conditions sont réunies au niveau du foyer fiscal. Première condition : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble du foyer dépassent 23 000 €, loyers charges comprises. Seconde condition : ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu — traitements et salaires, rémunérations de gérance relevant de l'article 62 du CGI, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée, bénéfices agricoles et non commerciaux. L'inscription au registre du commerce n'est plus une condition du statut. Concrètement, un dirigeant qui réduit sa rémunération, part à la retraite ou traverse une année creuse peut basculer en LMP sans l'avoir décidé — d'où l'importance de surveiller ces deux chiffres chaque année.

La conséquence la plus immédiate est sociale. Le loueur en meublé professionnel est affilié à la sécurité sociale des indépendants : son bénéfice supporte des cotisations sociales de travailleur indépendant, en lieu et place des prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux revenus du patrimoine. En cas de déficit ou de bénéfice faible, des cotisations minimales restent dues. À noter que la location meublée de courte durée entraîne à elle seule une affiliation dès lors que ses recettes dépassent 23 000 €, même sans statut LMP au sens fiscal. L'écart de trésorerie entre prélèvements sociaux et cotisations peut être significatif, mais les cotisations versées sont déductibles du résultat et ouvrent des droits, notamment en matière de retraite. L'arbitrage doit donc être chiffré au cas par cas, et non subi.

En LMP, la cession d'un bien relève du régime des plus-values professionnelles, et non de celui des particuliers avec son abattement pour durée de détention. La fraction de plus-value correspondant aux amortissements pratiqués est traitée en court terme, imposable au barème et soumise à cotisations. Ce régime n'est pas toujours défavorable : l'article 151 septies du CGI exonère la plus-value lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes n'excèdent pas 90 000 €, l'exonération devenant dégressive jusqu'à 126 000 €. Pour un loueur professionnel de longue date aux recettes modérées, la vente peut ainsi échapper en tout ou partie à l'impôt sur la plus-value. La situation de chaque bien doit être examinée avant toute cession, car la qualification LMP ou LMNP au moment de la vente change profondément le calcul.

Le LMP impute ses déficits sur le revenu global du foyer, sans plafonnement de montant, alors que le LMNP ne peut les imputer que sur ses revenus de location meublée des dix années suivantes. Attention toutefois : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit — l'article 39 C du CGI limite leur déduction à hauteur du résultat avant amortissement, l'excédent étant mis en réserve et reporté sans limite de durée. Le déficit imputable provient donc des charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux déductibles, frais de gestion. Pour un foyer fortement imposé qui engage des dépenses importantes, le statut LMP peut générer une économie d'impôt immédiate. C'est l'une des raisons pour lesquelles la bascule ne doit pas être uniquement subie : dans certaines configurations, elle peut aussi être organisée.