Location meublée : réussir sa première année au régime réel

Au régime réel, le loueur en meublé déduit ses charges effectives et amortit son bien, là où le micro-BIC se contente d'un abattement forfaitaire. C'est ce couple charges réelles plus amortissements qui aboutit, dans la plupart des dossiers, à un résultat fiscal faible ou nul pendant de nombreuses années. Mais tout se joue à l'entrée : les choix opérés la première année — valeur d'inscription du bien, ventilation par composants, traitement des frais d'acquisition, date de départ des amortissements — engagent toute la durée de détention et ne se corrigent pas facilement. Une première liasse mal construite se paie chaque année suivante, et parfois à la revente.

Le bien ne s'amortit pas en bloc. Il faut d'abord isoler le terrain, qui n'est jamais amortissable, puis décomposer la construction en composants amortis chacun sur sa durée réelle d'utilisation : gros œuvre sur la durée la plus longue, façade et étanchéité, installations générales et techniques (électricité, plomberie, chauffage), agencements intérieurs sur des durées plus courtes. Le mobilier et l'électroménager s'amortissent séparément, généralement sur cinq à dix ans. La quote-part du terrain dépend de la localisation : elle est sensiblement plus élevée en centre-ville que pour un bien où le foncier pèse peu. Les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, frais d'agence) font l'objet d'une option comptable : soit ils sont passés en charges la première année, soit ils sont incorporés au coût du bien et amortis. L'option retenue doit être cohérente avec la stratégie du dossier — un stock de charges immédiat n'a d'intérêt que s'il peut s'imputer.

L'amortissement court à compter de la mise en service du bien, c'est-à-dire, en pratique, de sa mise en location effective ou de sa disponibilité à la location, et se calcule prorata temporis la première année. Les dépenses engagées avant la première location ne sont pas perdues : dès lors que l'activité est créée et que les dépenses sont engagées en vue de la location (petits travaux, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt courus), elles sont déductibles du résultat de l'exercice. La date de début d'activité déclarée lors de l'immatriculation a donc son importance : elle doit précéder les premières dépenses que l'on entend déduire. Les travaux lourds, eux, ne sont pas des charges : ils s'immobilisent et s'amortissent selon leur nature.

En location meublée non professionnelle, deux garde-fous encadrent le résultat. D'une part, l'article 39 C du CGI interdit que l'amortissement crée ou aggrave un déficit : la fraction d'amortissement non imputable n'est pas perdue, elle est mise en report sans limitation de durée et s'imputera sur les bénéfices futurs. D'autre part, les déficits BIC non professionnels — issus des charges, hors amortissements ainsi différés — ne s'imputent pas sur le revenu global : ils se reportent uniquement sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes. Tenir un tableau de suivi rigoureux des amortissements différés est indispensable : c'est lui qui garantit, des années plus tard, la juste imputation. C'est aussi l'un des points les plus fréquemment défaillants dans les dossiers repris d'une gestion sans comptable.