Meublé de tourisme : le régime fiscal en clair

La location meublée de tourisme relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime micro-BIC, la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme a nettement resserré les paramètres : pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du micro est fixé à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 30 % ; les meublés de tourisme classés relèvent, eux, du seuil de droit commun des prestations de services, avec un abattement de 50 % ; ce seuil est de 83 600 € dans la rédaction de l'article 50-0 du CGI en vigueur depuis le 1er juillet 2026. Le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % s'appliquent depuis l'imposition des revenus 2025. Concrètement, un loueur non classé qui encaisse 20 000 € de loyers ne peut plus relever du micro et bascule au régime réel. Même sous les seuils, l'abattement de 30 % est souvent inférieur aux charges réellement supportées : le micro n'est plus le réflexe par défaut.

Au régime réel, le loueur déduit ses charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion et de plateforme, entretien, honoraires comptables. Surtout, il amortit le bien (hors terrain), les travaux et le mobilier, par composants et sur leurs durées d'usage respectives. Cet amortissement, purement comptable, vient réduire le résultat imposable sans sortie de trésorerie ; il est toutefois plafonné par les règles propres à la location meublée, qui empêchent l'amortissement de créer un déficit — la fraction non déduite étant reportable sans limite de durée. En pratique, beaucoup de dossiers au réel n'ont aucun résultat imposable pendant de longues années. La contrepartie est une comptabilité complète et une déclaration de résultat annuelle, qui justifient l'accompagnement par un expert-comptable.

Le classement en meublé de tourisme, délivré pour cinq ans après visite d'un organisme accrédité, emporte des effets fiscaux directs : il donne accès au seuil et à l'abattement majorés du micro-BIC et peut ouvrir droit, selon les communes, à des régimes plus favorables en matière de taxe de séjour. Il constitue aussi un argument commercial et permet dans certains cas l'affiliation à des dispositifs réservés aux hébergements classés. La démarche a un coût modéré au regard de l'écart d'abattement entre 30 % et 50 %. Attention toutefois : le classement ne dispense pas des obligations locales — déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, et selon les communes autorisation de changement d'usage, dont la méconnaissance est sanctionnée.

Longtemps, l'atout majeur du loueur en meublé non professionnel était de cumuler l'amortissement pendant la détention et une plus-value de cession calculée sans tenir compte de ces amortissements. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie : pour les cessions relevant du régime des plus-values des particuliers, les amortissements déduits viennent désormais, sous réserve d'exceptions prévues par le texte, minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention continuent ensuite de s'appliquer. Cette réforme ne supprime pas l'intérêt du régime réel — l'économie d'impôt annuelle reste acquise — mais elle impose de raisonner sur la durée totale du projet : horizon de détention, valeur de sortie et fiscalité de cession doivent être chiffrés avant d'investir.