Para-hôtellerie et TVA : la décision du Conseil d'État de 2025

La location d'un logement meublé à usage d'habitation est exonérée de TVA (CGI, art. 261 D, 4°). Elle devient taxable dans deux cas.

Le premier vise l'hébergement de type hôtelier : le séjour proposé n'excède pas trente nuitées, et le loueur met à disposition un local meublé avec au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception de la clientèle, même non personnalisée. Le second vise la location meublée à usage résidentiel assortie d'au moins trois de ces prestations, quelle que soit la durée.

Le taux applicable est alors de 10 %. Les seuils, la franchise en base et les règles propres à la courte durée sont exposés sur notre page Meublé de tourisme ; la TVA des opérations d'achat et de revente, sur notre page TVA immobilière. Cet article porte sur un point précis : la façon d'apprécier les prestations depuis la décision du Conseil d'État du 12 novembre 2025.

L'administration commente ces conditions au BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Elle y précise notamment que :

• les prestations n'ont pas à être effectivement consommées par le client : le loueur doit disposer des moyens de les fournir et les proposer réellement ;
• la condition de durée est remplie dès lors que le client peut choisir un séjour de trente nuitées au plus ;
• la réception peut être assurée à distance, mais une boîte à clés seule, sans accueil proposé, ne suffit pas ;
• un nettoyage et un renouvellement du linge proposés chaque semaine suffisent à caractériser la régularité.

Les commentaires publiés le 7 août 2024 ajoutaient deux remarques pour les séjours de moins d'une semaine : la condition de nettoyage était réputée satisfaite dès lors que le ménage était fait avant l'arrivée, et celle du linge dès lors qu'il était renouvelé au début du séjour.

Saisi par un syndicat de professionnels de la location meublée, le Conseil d'État a annulé ces deux remarques, aux paragraphes 80 et 90 des commentaires (CE, 8e et 3e chambres réunies, 12 novembre 2025, n° 498267).

Son raisonnement tient en deux temps. La régularité du nettoyage et de la fourniture du linge s'apprécie bien en tenant compte de la durée du séjour : pour un séjour court, un ménage et du linge propre à l'arrivée peuvent suffire. En revanche, l'administration ne pouvait pas écrire que la condition est remplie dans tous les cas pour un séjour de moins d'une semaine : sur ce point, ses commentaires ajoutaient à la loi.

Le reste de la requête a été rejeté. Le Conseil d'État relève que la loi n'exige pas une réception assurée par une personne physique, et que le commentaire de l'administration ne dit pas qu'une boîte à clés suffit à elle seule.

Il n'existe plus de présomption écrite selon laquelle un court séjour avec ménage et linge à l'arrivée remplit deux des quatre conditions. L'analyse se fait sur les prestations réellement proposées, au regard de la durée des séjours.

Cela joue dans les deux sens :

• pour le loueur de courts séjours qui fait le ménage et fournit le linge à l'arrivée, ces deux conditions ne sont plus réputées remplies d'office : elles se discutent sur les faits ;
• le loueur qui a facturé la TVA pour déduire celle de son achat ou de ses travaux doit pouvoir montrer que trois prestations sont réellement proposées, avec les moyens correspondants.

La version du BOFiP en ligne au 11 novembre 2026 est datée du 26 mars 2025 : elle est antérieure à la décision et se lit avec cette réserve. La décision n'a pas modifié la loi : les quatre prestations et le seuil de trois restent ceux de l'article 261 D.

La société qui rend elle-même les prestations est le prestataire d'hébergement : c'est elle qui est taxable. Lorsque le logement et les services sont fournis par deux professionnels distincts, chacun sous sa responsabilité, la location du logement reste exonérée.

Une SCI qui loue en meublé avec des prestations de type hôtelier est soumise à la TVA de plein droit. Elle exerce aussi une activité commerciale, ce qui la rend passible de l'impôt sur les sociétés : voir notre page LMNP ou SCI.

1. Recenser, bien par bien, les prestations proposées et la durée habituelle des séjours.
2. Conserver les preuves : annonces, contrats, factures des prestataires de ménage et de linge, organisation de l'accueil.
3. Vérifier la cohérence entre ce qui est déclaré et ce qui est proposé, dans un sens comme dans l'autre.
4. Si l'activité est taxable, comparer le chiffre d'affaires à la franchise en base, soit 85 000 € pour les prestations d'hébergement en 2026.

À compter du 1er janvier 2027, les règles de TVA seront reprises, sans changement de fond, dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros d'articles changeront. Les autres sujets du loueur sont réunis dans notre dossier ADVY Immobilier.