TVA sur les loyers professionnels : quand et comment opter

Par principe, la location de locaux nus est exonérée de TVA. Cette exonération, qui semble confortable, a un revers : le bailleur ne peut récupérer aucune TVA sur ses dépenses — acquisition d'un immeuble neuf, travaux de rénovation, honoraires, charges. Sur une opération comportant des travaux importants, la TVA non récupérable représente un surcoût de 20 % sur ces dépenses. L'article 260, 2° du CGI permet au bailleur de locaux nus à usage professionnel d'opter volontairement pour l'imposition de ses loyers à la TVA. L'option ouvre alors le droit à déduction complet : la TVA sur l'acquisition, les travaux et les charges devient récupérable. Pour un locataire lui-même assujetti à la TVA, l'opération est neutre : il récupère la taxe facturée sur son loyer. L'option est en revanche un vrai sujet de négociation lorsque le preneur ne récupère pas la TVA.

L'option concerne les locaux nus donnés en location pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti, ou de preneurs non assujettis sous une condition de formalisme renforcée : dans ce cas, le bail doit mentionner expressément l'option du bailleur pour la TVA. Sans cette mention au contrat, l'option est inopérante à l'égard de ce locataire. Sont visés les locaux à usage professionnel — bureaux, commerces, locaux industriels ou artisanaux ; les locaux d'habitation restent hors du champ de l'option. Attention à la rédaction du bail dans tous les cas : le sort de la TVA sur le loyer (en sus ou incluse), l'indexation et les charges refacturées doivent être cohérents avec l'option exercée. Pour un preneur non récupérateur (professionnel de santé exonéré, association, certains organismes financiers), la TVA sur loyer est un coût sec : l'arbitrage doit être posé avant la signature.

L'option s'exerce par une déclaration expresse adressée au service des impôts dont relève le bailleur, et elle se formule immeuble par immeuble : un propriétaire de plusieurs immeubles peut soumettre l'un à la TVA et laisser les autres en exonération. Elle prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. C'est un engagement dans la durée : l'option couvre une période minimale et ne peut être dénoncée qu'à compter du 1er janvier de la neuvième année qui suit celle de son exercice. Point d'attention pour les SCI : l'option entraîne l'ensemble des obligations d'un assujetti — facturation avec TVA, déclarations périodiques, tenue d'une comptabilité adaptée. Notons aussi un effet secondaire favorable pour les sociétés concernées : les loyers soumis à la TVA échappent à la contribution sur les revenus locatifs lorsqu'elle serait due.

L'intérêt financier de l'option se mesure surtout sur les immobilisations. La TVA grevant l'acquisition d'un immeuble neuf ou des travaux immobilisés est déductible dès lors que l'immeuble est affecté à une location taxée. Mais ce droit à déduction est suivi dans le temps : pour les immeubles, la période de régularisation est de vingt ans. Si le bailleur cesse d'être imposé à la TVA pendant cette période — dénonciation de l'option, changement d'affectation, location à un preneur hors champ —, il doit reverser la TVA initialement déduite à hauteur des vingtièmes restant à courir. Ce mécanisme doit être intégré dans tout projet de cession ou de restructuration de l'immeuble. À l'inverse, un bailleur qui opte après avoir réalisé des travaux peut, dans certaines limites, récupérer une fraction de la taxe antérieure : le calcul mérite d'être fait avant de renoncer à toute récupération.