Expert-comptable des professionnels de l'immobilier : chaque opération a son bilan

ADVY Immobilier accompagne aussi les loueurs en meublé, non professionnels ou professionnels : choix entre micro-BIC et régime réel, amortissement par composants, limitation de l'article 39 C du CGI, liasse 2031, surveillance de la bascule vers le statut de loueur professionnel. Ce sont des règles propres, distinctes de celles du marchand de biens ou de la foncière.

Une page leur est consacrée, avec un exemple chiffré d'amortissement et les questions qui reviennent chaque année.

• Expert-comptable LMNP : le régime réel

Avant le compromis, une opération se résume à quelques lignes : prix d'acquisition, droits et frais d'acte, travaux, frais financiers de portage, frais de commercialisation, prix de revente et TVA due. C'est ce bilan d'opération, et non le compte de résultat de l'année, qui dit si l'affaire mérite d'être faite et ce qu'elle peut supporter comme imprévus.

Le même document sert ensuite de référence : la comptabilité affecte chaque dépense à son opération, compare le réalisé au prévu et met en évidence les dérives — travaux, délai de revente, coût du crédit — tant qu'il est encore temps de réagir. C'est aussi la pièce que la banque demande en premier.

• Expert-comptable marchand de biens
• Financement et suivi des opérations

Un terrain à bâtir, un immeuble neuf et un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ne relèvent pas du même régime de TVA. La TVA sur la marge suppose un bien revendu avec la même qualification qu'à l'achat — le Conseil d'État l'a encore jugé le 2 avril 2024 — et, depuis l'arrêt Icade Promotion repris par le Conseil d'État le 12 mai 2022, une acquisition grevée d'une TVA non déductible, ou dont le prix en incorpore une. Un bien acheté sans TVA à un particulier n'y ouvre donc pas droit par principe. La doctrine administrative, non mise à jour, reste plus large : l'écart se tranche avant l'acte.

Les droits d'acquisition obéissent, eux, à l'engagement pris dans l'acte : revendre dans le délai légal ou réaliser des travaux produisant un immeuble neuf. La rédaction de l'acte — désignation du bien, ventilation du prix, engagement, option pour la TVA — se prépare avec le notaire, avant la signature. Les articles du CGI relatifs à la TVA restent applicables jusqu'au 31 décembre 2026 ; leur transfert au code des impositions sur les biens et services, reporté au 1er janvier 2027, en changera la numérotation.

• TVA immobilière
• Expert-comptable promoteur immobilier

La première question n'est pas la forme de la société, mais la nature de l'activité : revendre, construire pour vendre, louer durablement, ou intervenir pour le compte de clients comme le fait une agence. Un marchand de biens, un promoteur, une foncière et une agence n'ont ni la même fiscalité, ni le même traitement comptable, ni le même dossier bancaire. Une société civile qui achète pour revendre de façon habituelle est d'ailleurs, en principe, passible de l'impôt sur les sociétés.

Viennent ensuite la structure — une société par opération isole les risques et facilite le financement, une holding permet de remonter et de réinvestir les marges — puis le financement. Les statuts et les actes se rédigent avec votre avocat ou votre notaire ; le cabinet chiffre les options et leurs conséquences.

• Structurer ses opérations
• Agences et administrateurs de biens