Vente LMNP : plus-value et réintégration des amortissements

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel déduit chaque année l'amortissement de son bien, ce qui peut réduire, voire neutraliser, le revenu imposable tiré des loyers. Pendant longtemps, cet avantage ne se retrouvait pas à la revente : la plus-value relevait du régime des particuliers et était calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués. La loi de finances pour 2025 a modifié cette règle, désormais inscrite à l'article 150 VB du code général des impôts. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au titre du bien viennent minorer son prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. La règle vise l'ensemble des amortissements déduits pendant la détention, y compris ceux pratiqués avant l'entrée en vigueur de la réforme.

Le calcul suit toujours le régime des plus-values immobilières des particuliers. On part du prix de cession, diminué de certains frais, puis on retranche le prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition et, le cas échéant, des travaux. Les travaux déjà déduits ou amortis ne peuvent toutefois pas majorer le prix d'acquisition ; le forfait de 15 % pour travaux reste possible après cinq ans de détention. La nouveauté tient à une étape supplémentaire : ce prix d'acquisition est réduit du montant des amortissements de l'immeuble effectivement déduits des revenus de location. La fraction d'amortissement mise en report faute de bénéfice suffisant, et jamais imputée, n'est pas réintégrée. Exemple purement illustratif : un logement acheté 200 000 euros, revendu 260 000 euros, sur lequel 50 000 euros d'amortissements ont été déduits, dégage une plus-value brute de 110 000 euros au lieu de 60 000 euros, avant abattements. La plus-value bénéficie ensuite des abattements pour durée de détention, qui conduisent à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. L'impôt sur le revenu reste au taux de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux et, pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 euros, une surtaxe.

Plusieurs situations restent en dehors du dispositif. Le loueur qui a toujours relevé du régime micro-BIC n'est pas concerné, puisqu'il n'a déduit aucun amortissement. En revanche, un loueur passé du réel au micro-BIC reste concerné pour les amortissements déduits pendant ses années au réel. Seuls les amortissements de l'immeuble sont visés : le mobilier, amorti séparément, n'entre pas dans ce calcul. Les logements situés dans certaines résidences, notamment les résidences étudiantes, les résidences services pour seniors et les établissements médico-sociaux comme les EHPAD, sont également exclus. Enfin, le loueur en meublé professionnel (LMP) relève d'un autre régime, celui des plus-values professionnelles, qui tenait déjà compte des amortissements. Ces exceptions se vérifient au cas par cas, à partir de la nature exacte du bien et de l'historique déclaratif.

Avant de signer un mandat ou un compromis, il est utile de reconstituer le montant cumulé des amortissements déduits depuis l'origine, à partir des liasses fiscales annuelles et des tableaux d'amortissement. Ce travail permet d'estimer la plus-value nette et l'impôt dû, puis de les rapprocher du produit de cession attendu. La durée de détention compte : l'abattement progresse par année de détention, et la date de cession mérite donc d'être vérifiée. Il faut aussi anticiper la dernière déclaration de revenus meublés, qui constate la cessation d'activité si le bien vendu était le seul loué en meublé. Il faut enfin vérifier le sort des déficits et des amortissements encore en report : ils restent imputables sur les autres locations meublées du foyer, mais sont en principe perdus en cas d'arrêt total de l'activité. Selon la situation familiale et patrimoniale, d'autres options méritent d'être étudiées, comme conserver le bien, le transmettre ou changer de mode de location, chacune ayant ses propres conséquences fiscales.