LMNP 2027 : le PLF plafonne l'amortissement à 2,5 % et 7 000 €

Au régime réel BIC, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut déduire de ses recettes l'amortissement de l'immeuble (hors terrain) et du mobilier. Cette déduction ne peut pas créer ou augmenter un déficit : la fraction non déduite est reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes (article 39 C, II du CGI ; BOI-BIC-AMT-20-30-50). C'est ce mécanisme qui permet à de nombreux investisseurs de percevoir des loyers quasiment non imposés pendant plusieurs années.

La loi de finances pour 2025 a déjà modifié l'équilibre du dispositif : pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value privée (article 150 VB du CGI). Le PLF 2027 agit cette fois sur la phase de détention.

Le texte a été déposé à l'Assemblée nationale, dont l'examen en séance doit débuter mi-octobre. Il peut être amendé, voire supprimé, d'ici l'adoption définitive attendue en fin d'année. Les montants ci-dessous sont ceux du projet initial et ne sont pas définitifs.

🔴 Risque élevé : un double plafond annuel. L'amortissement déductible serait limité à 2,5 % de la valeur amortissable du bien et, en tout état de cause, à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, les plafonds seraient ramenés à 1,5 % et 5 000 €.

🔴 Risque élevé : la fin du report illimité. La fraction d'amortissement excédant le plafond, ou non utilisée dans l'année, serait définitivement perdue pour les exercices clos à compter de 2027.

🟡 Vigilance : un régime transitoire pour le stock. Les amortissements différés accumulés au 31 décembre 2026 resteraient déductibles jusqu'en 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat restant après l'amortissement de l'année. Le solde non utilisé à cette date serait perdu.

🟢 Opportunité : des exclusions ciblées. Les résidences étudiantes, résidences services pour seniors, EHPAD et établissements médicalisés seraient exclus du plafonnement.

Ces éléments sont issus de l'exposé du projet tel que repris par plusieurs analyses spécialisées concordantes (sources secondaires) ; le texte officiel publié sur le site de l'Assemblée nationale fait foi.

Prenons un appartement meublé dont la valeur amortissable (hors terrain) est de 240 000 €. Avec des durées d'amortissement usuelles, l'amortissement annuel de l'immeuble se situe souvent entre 3 % et 4 % de cette valeur, soit 7 200 € à 9 600 €, auquel s'ajoute le mobilier. Le plafond de 2,5 % le ramènerait à 6 000 €. Le résultat imposable augmenterait d'autant, avec une imposition au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Les profils les plus exposés sont :

• les investisseurs détenant plusieurs biens, puisque le plafond de 7 000 € s'apprécierait par foyer fiscal et non par logement ;
• les loueurs de meublés de tourisme, déjà visés par la réforme du micro-BIC ;
• les propriétaires disposant d'un stock important d'amortissements différés, qui comptaient l'imputer sur des loyers futurs ou sur une période de baisse de charges d'emprunt.

À l'inverse, un bien ancien entièrement amorti ou un investissement en résidence étudiante ou seniors ne serait pas ou peu concerné.

La mesure s'ajoute à la réintégration des amortissements dans la plus-value : sur l'ensemble de la durée de détention, l'écart avec la location nue ou avec une SCI à l'impôt sur les sociétés se réduit sensiblement. C'est l'ensemble de l'arbitrage entre LMNP, SCI et holding qui doit être réexaminé, dossier par dossier.

1. Chiffrer votre situation. Reprenez votre dernier tableau d'amortissement et comparez l'amortissement actuel au plafond de 2,5 % et 7 000 €. 2. Recenser le stock d'amortissements différés figurant sur vos dernières liasses (tableau 2033-D ou suivi annexe) : c'est lui qui risque d'être partiellement perdu. 3. Ne rien décider dans l'urgence. Une vente, un apport ou un changement de régime avant le vote définitif serait prématuré : attendez le texte adopté. 4. Suivre les débats parlementaires d'octobre à décembre 2026 et faire le point avec votre expert-comptable dès la publication de la loi de finances. 5. Réexaminer votre structuration patrimoniale si vous détenez plusieurs biens ou une holding : l'option pour une SCI à l'IS ou la location nue peut redevenir pertinente dans certains cas.

*Cet article présente des informations générales sur un projet de loi non définitif. Il ne constitue pas un conseil individualisé : chaque situation doit faire l'objet d'une analyse spécifique.*

Q : Le plafonnement s'appliquerait-il dès mes revenus 2026 ? R : Non. Selon le projet, il viserait les exercices clos à compter de 2027. Les amortissements différés constatés jusqu'au 31 décembre 2026 bénéficieraient d'un régime transitoire jusqu'en 2036.

Q : Les loueurs au micro-BIC sont-ils concernés ? R : Pas directement, puisqu'au micro-BIC l'abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles et de l'amortissement. En revanche, le plafonnement peut réduire l'intérêt de passer au régime réel : la comparaison est à refaire.

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