Don d'argent de 100 000 € logement neuf : avant le 31/12/2026

La loi de finances pour 2025 a rétabli, à titre temporaire, une exonération de droits de donation pour les dons de sommes d'argent affectés au logement. Prévue à l'article 790 A bis du code général des impôts, elle s'applique aux sommes versées à compter du 15 février 2025 et jusqu'au 31 décembre 2026.

Le dispositif s'adresse aux familles qui souhaitent aider un proche à acheter sa résidence principale neuve ou à réaliser des travaux de rénovation énergétique.Un don versé le 2 janvier 2027 ne sera plus concerné, aucune prorogation n'étant votée à ce jour.

Le don doit être consenti en pleine propriété, sous forme de somme d'argent, au profit d'un enfant, d'un petit-enfant ou d'un arrière-petit-enfant. À défaut de descendant du donateur, il peut bénéficier à un neveu ou à une nièce, enfant d'un frère ou d'une sœur du donateur.

L'exonération est plafonnée à 100 000 € par donateur. Un même bénéficiaire peut recevoir plusieurs dons, de donateurs différents, dans la limite de 300 000 € au total au titre de ce dispositif. Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de chacun de ses parents et 100 000 € d'un grand-parent, sans droits, si toutes les conditions sont réunies.

Cette exonération se cumule avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, et avec l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent de l'article 790 G du CGI (31 865 €, donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur).

Les conditions de l'article 790 A bis imposent au bénéficiaire d'affecter les sommes reçues, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, à l'une des opérations suivantes : l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), destiné à sa résidence principale ; ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans sa résidence principale dont il est propriétaire. Les dépenses financées par le don ne doivent pas avoir bénéficié de MaPrimeRénov', d'une déduction de charges à l'impôt sur le revenu ou du crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile.

Le logement doit ensuite, pendant cinq ans, être occupé par le bénéficiaire comme résidence principale ou loué à usage d'habitation principale à un locataire qui n'appartient pas à son foyer fiscal.

Attention : l'achat d'un logement ancien n'entre pas dans le dispositif, et la construction d'un logement par le bénéficiaire non plus. De même, des fonds laissés sur un compte au-delà de six mois perdent le bénéfice de l'exonération.

Le bénéficiaire doit déclarer le don, même si aucun droit n'est dû, de préférence dans le mois du versement ; ce délai est obligatoire s'il cumule le don avec l'exonération de l'article 790 G. La déclaration se fait en ligne depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr ou, dans les cas prévus, au moyen du formulaire n° 2735. Si le don est fait devant notaire, c'est le notaire qui s'en charge.

Conservez les justificatifs : virement daté, compromis puis acte d'acquisition, devis et factures des travaux, preuve de l'occupation ou de la location à titre de résidence principale.

Si une condition n'est pas remplie (fonds non affectés dans les six mois, logement vendu ou ni occupé ni loué à titre de résidence principale pendant cinq ans), l'exonération est remise en cause : les droits de donation deviennent exigibles, assortis de l'intérêt de retard.

Les fonds doivent être effectivement versés au plus tard le 31 décembre 2026. Dans le même temps, le délai de six mois impose que le projet soit suffisamment avancé : contrat de réservation ou compromis signé, devis de travaux arrêtés.

Avant de verser les fonds, plusieurs points méritent d'être vérifiés : les donations consenties au cours des quinze dernières années, l'effet du don sur l'égalité entre héritiers lors de la future succession et, lorsque le bénéficiaire est marié sous un régime de communauté, la déclaration d'emploi des fonds dans l'acte d'acquisition (article 1434 du code civil).