Résidence principale et terrain à bâtir : le Conseil d'État assouplit l'exonération de plus-value

La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale du cédant est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (article 150 U, II, 1° du CGI). Cette exonération couvre aussi les dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation (jardin, garage, cour), dès lors qu'elles sont cédées en même temps que celle-ci.

La doctrine administrative (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10) adopte une lecture restrictive : lorsqu'une fraction de terrain est vendue comme terrain à bâtir, l'exonération est en principe refusée pour cette fraction, au motif qu'elle ne constitue plus une dépendance de l'habitation.

Selon les commentaires publiés à ce jour, le Conseil d'État écarte ce refus de principe : un terrain, même qualifié de terrain à bâtir, peut constituer une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale. La solution s'écarte de la doctrine administrative.

*Nous n'avons pu consulter que des commentaires de la décision. Le texte complet et sa portée exacte (circonstances de fait retenues, délais, usage effectif du terrain) doivent être vérifiés avant toute transposition à un dossier.*

• 🟢 Opportunité : la qualification d'urbanisme (constructibilité, division parcellaire) ne ferme plus automatiquement la porte à l'exonération.
• 🟡 Vigilance : le caractère de dépendance « immédiate et nécessaire » reste une question de fait : usage du terrain, continuité avec l'habitation, aménagement, moment de la cession.
• 🔴 Risque élevé : la doctrine du BOFiP n'est pas modifiée à ce jour. L'administration peut continuer à rectifier, et le contentieux restera nécessaire pour faire valoir cette solution.

Un dirigeant propriétaire de sa résidence principale vend une parcelle détachée de 600 m² à un promoteur pour 250 000 €, prix d'acquisition de la fraction estimé à 60 000 €. Hors exonération, la plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, soit une imposition potentielle de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Il s'agit d'un ordre de grandeur, non d'un calcul applicable à votre situation.

1. Documenter l'usage du terrain : photographies, aménagements, absence de clôture séparative, factures d'entretien. 2. Ne pas céder dans la précipitation : un avis préalable sur l'articulation avec la doctrine permet d'arbitrer entre vente groupée et vente séparée. 3. Conserver les pièces d'acquisition et la chronologie de la division parcellaire. 4. Faire valider le traitement déclaratif par votre conseil avant l'acte, le notaire appliquant en principe la doctrine administrative.

Cet article présente une information générale et ne constitue pas un conseil individualisé : chaque situation doit être analysée avec votre expert-comptable.

Q : Cette décision s'applique-t-elle à toute vente de terrain détaché ? R : Non. Elle écarte un refus automatique fondé sur la seule qualité de terrain à bâtir ; la qualité de dépendance immédiate et nécessaire reste appréciée au cas par cas.

Q : Puis-je me fonder sur cette décision malgré le BOFiP ? R : Le contribuable peut s'en prévaloir devant le juge, mais l'administration n'a pas, à notre connaissance, modifié sa doctrine. Le risque de contentieux doit être anticipé.

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